GUIDA IMMOBILIARE

 

Diritti e doveri del venditore

 

Diritti del venditore

  • Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto.

  • E’ sua facoltà, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale. Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo.

     

Obblighi del venditore

  • Il venditore deve garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità dell’immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni.

  • Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose, all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo.

  • Il venditore l’obbligo di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;

  • Il venditore deve garantire la conformità urbanistica dell'immobile oggetto di vendita. Questa si evince dagli elaborati di progetto reperibili presso gli uffici tecnici del Comune mediante richiesta di accesso agli atti. Attenzione, gli elaborati catastali non garantiscono la conformità urbanistica, potrebbero corrispondere allo stato di fatto di un immobile abusivo.

     

Documentazione necessaria alla vendita

 

Documenti attestanti la proprietà

  • Copia atto notarile di acquisto

  • Dichiarazione di successione e relativi documenti (per gli immobili pervenuti in successione)

  • Nota di trascrizione

  • Regolamento di condominio (ove presente)

  • Contratto di locazione (Se l'immobile è locato a terzi)

  • Estratto per riassunto dall'atto di matrimonio o dell'atto di nascita se di stato civile libero.

     

SE L'IMMOBILE È GRAVATO DA IPOTECA

  • Copia del contratto di mutuo

  • Ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l'ultimo bollettino (per i mutui estinti)

  • Eventuale copia dell'atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’uffici

 

Regolarità urbanistica-catastale

  • Planimetria catastale

  • Visura catastale

  • Visura ipotecaria

  • Riferimenti al titolo urbanistico (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …)

  • Certificato di agibilità

  • Attestato di Prestazione Energetica

  • Certificati di Conformità degli impianti (ove esistenti)

 

PER GLI IMMOBILI CON CONDONO EDILIZIO

  • Concessione edilizia in sanatoria

  • Tutta la documentazione relativa al condono

 

Casi particolari

  • Se un coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.

  • Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante

  • Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.

 

 

Il certificato di agibilità o abitabilità

 

Cosa attesta

Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.

 

Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:

  • del certificato di collaudo statico

  • del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche)

  • della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

 

L'agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso

Una volta presentata l'istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

  • decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’ASL circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie

  • decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’ASL e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

 

La funzione del certificato di agibilità

Al certificato di agibilità deve riconoscersi la natura di attestazione dell'idoneità dell'edificio sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico a essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro.

Il certificato di agibilità non attesta la conformità dell'edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia. Quindi Il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità.

 

Il certificato di agibilità e la commerciabilità degli immobili

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario:

  • che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità,

  • né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell'agibilità.

 

Il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso.

L’agibilità, non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, ma costituendo il presupposto per l’utilizzabilità dell'immobile può incidere sulla sua commerciabilità “economica”.

Quindi qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l'esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l'insorgere di future contestazioni.

 

La presenza o meno dell’agibilità può influire:

  • sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità.

  • sulle condizioni economiche di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché se ne tenga conto nella determinazione del prezzo.

 

Il certificato di agibilità nel contratto preliminare

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo. Pertanto:

a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare

b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:

  • se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell'agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;

  • se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione d’ agibilità);

  • eventualmente a chi farà carico l'onere di chiedere il rilascio dell'agibilità (ove sia possibile richiederlo)

 

 

Quando il venditore paga le imposte

 

A) Le imposte sulle plusvalenze

Quando dalla vendita di una casa (acquista o costruita da non più di 5 anni) deriva una plusvalenza che equivale a

  • la differenza positiva tra: il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione), aumentato dei costi inerenti il bene stesso

     

Questo valore è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e come tale, assoggettato a tassazione con le normali aliquote "Irpef”.

In alternativa a discrezione del venditore è possibile applicare L' “IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE” PARI AL 26%.

Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

 

ECCEZIONI ALLA REGOLA

non sono dovute imposte per:

  1. gli immobili pervenuti per successione

  2. quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso

  3. le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.


B) Perdita delle agevolazioni 1°casa

Chi vende un immobile decade dai benefici fiscali "1° casa" usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

  • vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale

 

NOTA BENE: Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

 

La decadenza dall’agevolazione comporta

  1. il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi legali

  2. l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa

 

 

Conformità catastale e riferimenti urbanistici

 

Conformità dei dati catastali

Dal 1 luglio 2010 è in vigore una specifica normativa che, in caso di stipula di un atto traslativo compresa (anche di donazione) relativo a fabbricati esistenti, prescrive per i proprietari l’obbligo:

 

"di dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso".

 

Prima della stipula, i proprietari sono tenuti a verificare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto: specie per quanto riguarda la destinazione d’uso (categoria catastale) e la consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell’atto dati veritieri e corretti.

Una dichiarazione mendace espone il dichiarante a responsabilità civile per i danni arrecati alla controparte.

La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento degli atti catastali (architetto, geometra, ingegnere).

 

Riferimenti urbanistici obbligatori

Negli atti di vendita di edifici devono essere riportati (pena di nullità), gli estremi dei riferimenti urbanistici a seconda dell’epoca di costruzione:

 

Per costruzioni eseguite prima del 1 settembre 1967

 

Di una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nel quale in luogo degli estremi della licenza nella quale si attesti l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967

Per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

 

Della Licenza Edilizia o della Licenza edilizia in Sanatoria (data di entrata in vigore della legge 10/1977 detta “Legge Bucalossi” che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia)

Per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003

 

Della Concessione Edilizia o della concessione edilizia in sanatoria (data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia)

Per costruzioni eseguite successivamente al 30 giugno 2003

 

Del Permesso di Costruire o del permesso di costruire in sanatoria

Per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti successivamente al 30 giugno 2003

 

Della Denuncia di Inizio Attività D.I.A. per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A. (definita nella prassi: SUPER-D.I.A.)

 

È inoltre opportuno, anche se non è prescritto a pena di nullità, citare gli estremi di tutti gli altri provvedimenti edilizi rilasciati sull’immobile oggetto di vendita per interventi successivi alla costruzione o a seguito di istanza di sanatoria edilizia, al fine di ricostruire nell’atto tutta la storia urbanistico-edilizia del fabbricato.

 

 

Obbligo APE Attestato di Prestazione Energetica

 

Cosa attesta l’ APE

L'Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle il tecnico deve analizzare:

  • le caratteristiche termo igrometriche

  • i consumi

  • la produzione di acqua calda

  • il raffrescamento

  • il riscaldamento degli ambienti

  • il tipo di impianto di riscaldamento

  • eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

 

Con i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio, i valori vigenti a norma di legge e i valori di riferimento, il cittadino può valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio.

Inoltre nell'attestato si trovano indicati suggerimenti in merito agli interventi più significativi e convenienti per il miglioramento della prestazione energetica.

 

L’obbligo di allegazione dell’APE è previsto:

  • in caso di vendita (trasferimento di immobili a titolo oneroso),

  • in caso di nuova locazione di interi edifici (con esclusione, quindi, dei trasferimenti a titolo gratuito e della nuova locazione di singole unità immobiliari).

 

Il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

 

In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali:

  • della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000;

 

L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate.

Con riferimento al preliminare sussiste obbligo di dotazione (considerato che l’acquirente deve essere informato già al momento delle trattative) ma non obbligo di allegazione;

 

Immobili esclusi

  • Fabbricati industriali artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

  • Fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq; gli impianti installati ai fini del processo produttivo;

  • Box, cantine autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e altri edifici equiparabili in cui non è necessario garantire un comfort abitativo.

  • Ruderi e fabbricati al grezzo (ma va dichiarato in atto)

 

 

Gli impianti e le dichiarazioni di conformita

 

Cosa prevede la normativa

La normativa prevede che gli impianti esistenti negli edifici

  • impianti elettrici

  • impianti idrosanitari e termici

  • impianti per l'utilizzazione del gas

  • e tutti gli altri impianti elencati nell'art. 1 del decreto Il DM 37/2008

a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d'uso dei fabbricati e a prescindere dall'epoca di costruzione degli stessi, debbano essere sottoposti a idonee procedure intese a garantire la costruzione e l'installazione degli stessi impianti a regola d'arte, nonché l'utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

 

Le ditte installatrici, al termine dei lavori, devono rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati. Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità.

Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, l’atto è sostituito per i soli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008 da una dichiarazione di rispondenza.

Le dichiarazioni di conformità devono riguardare anche le parti condominiali.

Nel caso di edifici condominiali infatti alcuni degli impianti espressamente elencati nella normativa rientrano proprio tra le parti comuni (si pensi ad esempio all'ascensore o all'impianto di antenne centralizzato). La normativa riguarda anche gli impianti esterni se sono collegati, anche solo funzionalmente, agli edifici (si pensi agli impianti di illuminazione di giardini o cortili condominiali).

 

Comunque Nel caso di stipula di un atto di compravendita può essere evitata la consegna della documentazione relativa agli impianti condominiali (ad esempio il libretto di manutenzione dell’ascensore) se essa sia conservata dall’Amministratore di Condominio (e quindi a disposizione di ciascun condomino).

 

La contrattazione immobiliare

L'attuale normativa non prevede alcun limite alla trasferibilità di edifici con impianti non conformi.

Tuttavia la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti del fabbricato stesso può incidere (come il certificato di agibilità) sulla sua commerciabilità economica.

Il venditore è infatti tenuto a garantire: che il bene non presenti vizi ed in particolare a che gli impianti siano conformi alle norme in materia di sicurezza

Il venditore potrà pertanto essere chiamato a rispondere dei danni subìti dall'acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell'immobile venduto.

 

 

In base a questa premessa, in tutti gli atti di compravendita di fabbricati dotati di impianti, c'è l’esigenza di regolamentare la conformità degli impianti alle norme di sicurezza nell’interesse di entrambe le parti ovvero:

  • del venditore, che ha tutto l'interesse di esplicitare lo "status" degli impianti per non vedersi poi coinvolto in azioni di tutela poste in essere dall'acquirente (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo e/o risarcimento del danno)

  • dell'acquirente che ha tutto l'interesse di sapere, prima della stipula del contratto, se potrà utilizzare gli impianti senza dover eseguire interventi di adeguamento (e che non intende affrontare le spese e i tempi lunghi di un giudizio per ottenere la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del prezzo e/o il risarcimento dei danni subìti).

 

Pertanto, fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque "non garantiti conformi" va rilevato che:

 

a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia (in occasione della stipula dell'atto di compravendita, il venditore ha l'obbligo di consegnare all’acquirente le dichiarazioni di conformità, nonché, se esistente, l’eventuale libretto di uso e manutenzione degli impianti).

 

b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti sul come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:

  • l'acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento (e in tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell'ipotesi del punto a);

  • l'acquirente potrà, altrimenti, accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere dell'adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo (in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore)

 

c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:

  • l'acquirente ha il diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità); ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento.

  • l'acquirente potrà altrimenti accettare l'acquisto dell'immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l'onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo (in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore).

Nel caso di stipula di un atto di compravendita può essere evitata la consegna della documentazione relativa agli impianti condominiali (ad esempio il libretto di manutenzione dell’ascensore) se essa sia conservata dall’Amministratore di Condominio (e quindi a disposizione di ciascun condomino).

 

L’obbligo di adeguamento di impianti non conformi

Gli impianti esistenti, peraltro, dovrebbero essere tutti a norma, anche se diverse erano le prescrizioni da osservare a seconda che si trattasse di impianti realizzati prima o dopo il 13 marzo 1990 (data di entrata in vigore della legge 46/1990); infatti:

  • per gli impianti realizzati prima del 13 marzo 1990 non vi era l’obbligo di totale rifacimento dell’impianto ma più semplicemente l’obbligo di adottare alcuni accorgimenti minimi di sicurezza: ad esempio per gli impianti elettrici venivano richiesti la messa a terra e l’installazione del “salvavita”; questi impianti dovevano essere adeguati entro tre anni dall’entrata in vigore della l. 46/1990 (termine prorogato al 31.12.1998);

  • gli impianti successivi al 13 marzo 1990 dovevano (anche dopo l’entrata in vigore del DM 37/2008 che ha sostituito la legge 46/1990) essere integralmente realizzati secondo le norme UNI e CEI in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori. Le stesse norme dovranno, inoltre, essere applicate anche per gli impianti da realizzare in futuro.

Si può tuttavia far derivare dal sistema normativo vigente un principio:

  • per l’utilizzo di un impianto esso deve essere conforme alle norme di sicurezza vigenti all’epoca di realizzazione o adeguamento (o ai criteri minimi posti per gli impianti ante 13 marzo 1990).

 

È consigliabile regolamentare i rapporti tra le parti nel caso di trasferimento di immobili con impianti non conformi, di disciplinare l'obbligo di procedere alla messa a norma degli impianti, prevedendo espressamente se tale obbligo:

  • resterà a carico del venditore, prevedendo in tal caso, i tempi per il completamento dei lavori e le necessarie garanzie;

  • verrà assunto dall'acquirente, che dichiarerà la sua consapevolezza sui rischi derivanti dal mancato adempimento di tale obbligo e dall'utilizzo di un immobile con impianti non a norma.

 

La locazione

Il contratto di locazione, pur non avendo gli effetti della compravendita, comporta tuttavia il subentro di un soggetto a un altro nella detenzione di un bene (e quindi nell’utilizzo degli impianti).

Appare quindi opportuna, anche nel caso della locazione, la regolamentazione della conformità degli impianti alle norme di sicurezza.

Si rammenta, inoltre, che anche il locatore deve garantire che l’immobile locato sia privo di vizi, è tenuto a risarcire i danni derivanti dagli eventuali vizi esistenti e può essere esonerato da responsabilità per i vizi esistenti (se non taciuti in malafede e se non siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa).

Particolare tutela, inoltre, è riconosciuta al conduttore nel caso di vizi che espongono a serio pericolo la salute sua o dei suoi familiari o dipendenti, come potrebbe avvenire nel caso di impianti non conformi.

 

 

Come presentare la casa per attirare piu acquirenti

 

Come quando incontriamo le persone anche per la casa: la prima impressione conta!

Ci sono alcuni immobili che faticano ad essere venduti per il modo in cui vengono presentati. Una casa presentata male può far scappare tutti quei compratori che già preoccupati di dover cambiar casa non vogliono anche la preoccupazione di cercare operai o artigiani per riparare la casa. E comunque anche quei clienti che si dimostreranno disponibili a fare loro questi lavori, tenderanno a ridurre il prezzo d’acquisto della casa.

Coloro che vengono a visitare la tua casa non la vedono con i tuoi, ma con i loro occhi, quando la visitano immaginano già come potrebbero utilizzare quegli spazi in base ai loro bisogni, quindi il tuo compito oltre a pulire e sistemare è quello di mettere ordine per far apparire la tua casa più spaziosa.

Con un cifra modesta, puoi ottenere un grande effetto, incrementandone il valore e rendendola più desiderabile.

 

1° Manutenzione

I particolari contano! Specialmente la prima volta che si visita una casa.

 

Anche se ci sono lavori più grossi da fare e quindi anche molto costosi, bisogna concentrasi sulle cose minori che non richiedono molte spese. Focalizzando la nostra attenzione su questo aspetto, renderemo la nostra casa più accogliente con poche spese.

 

- Pareti e soffitti: Tingere le pareti e il soffitto è uno dei primi consigli che gli operatori immobiliari danno a chi deve vendere il proprio immobile. Pareti pulite e pitturate sono uno dei miglior modi per valorizzare il proprio immobile, con poca spesa.

 

- Porte e finestre: provale, assicurati che aprano e chiudano bene, e che non cigolino. Se c'è qualche rottura o incrinatura dei vetri o delle finestre riparale prima di mostrare la casa.

 

- Balconi, Ringhiere e Persiane, ritingerli e se necessario ripararli.

 

- Sostituire le lampadine bruciate, per dare la migliore luce possibile alla casa.

 

2° Pulizia

La pulizia della casa influenza il compratore dandogli una buona impressione della sua manutenzione generale. L’aspetto della cucina e del bagno, giocano un ruolo importante nell’apprezzamento del cliente che presta particolare attenzione a questi specifici spazi.

 

- Pavimenti: Lucida i pavimenti! Non sottovalutare il valore che possono avere dei pavimenti molto curati, oltre a dare luminosità alla casa la fanno sembrare molto ordinata ed igienica.

 

- Se hai un parquet lamalo, anche se ti costerà qualche centinaio di euro, si rivelerà sicuramente un buon investimento, valorizzerà di molto la casa.

 

- Tappeti: Se hai dei tappeti con delle macchie, quello che ci vuole è una bella pulita. Se sono vecchi o particolarmente usati puoi anche considerare di cambiarli. Scegli qualcosa di chiaro che non costi tanto e faccia sembrare più grande la stanza.

 

- Rivestimenti: tirare via lo sporco nascosto, le piastrelle dovranno splendere!

 

- Cucina: sgrassare ogni cosa: fornelli, la cappa e il muro circostante, se necessario ritingere o mettere una superficie in gomma.

 

- Bagno: sostituisci la tenda della doccia e metti gli asciugamani più belli.

 

- Rubinetterie e lavelli: dovranno essere splendenti come nuovi.

 

- Pulisci le finestre, le maniglie, i davanzali.

 

- Elimina dalla casa qualunque cattivo odore, specialmente quello di animali.

 

3° Arredamento

Un acquirente non può immaginare come sarebbe la “sua casa” se non gli diamo la possibilità di vederla bene!

Una casa piena con troppa mobilia, distrae l’acquirente e non gli dà la possibilità di vedere gli spazi che realmente ci sono e come lui potrebbe utilizzarli, inoltre troppi mobili fanno sembrare le stanze più piccole e strette.

 

- Riordina tutto togli libri, riviste, giochi, attrezzi, oggetti che non si usano più ecc...

 

- Elimina la mobilia in eccesso e/o inutile.

 

La disposizione della mobilia più riservare grosse sorprese, si possono recuperare spazi inimmaginabili, dando l’impressione all’acquirente di avere molto più spazio di quello che avremmo potuto mostrargli in precedenza.

 

- ricavare dei piccoli spazi da destinare ad angolo di lettura, oppure

 

- piccole zone dove fare i conti e/o mettere il computer ecc...

 

4° Dai luce alla tua casa

Crea un senso di grandezza e calore nella tua casa con luci appropriate, esempio:

 

  • Usa dei drappeggi per le tende in modo da fare entrare più luce e dare calore alle stanze.

 

  • Metti lampadine più luminose in stanze che sono un po' buie

     

- Aggiungi luci all'esterno per dare una bella illuminazione.

 

5° Dare un tocco naturale

Con un po' di fantasia puoi abbellire la tua casa dandogli un tocco naturale e di stile. Puoi ad esempio:

 

- Mettere dei fiori ai balconi

 

- Sistemare una composizione all’entrata della camera da letto

 

- Disporre recipienti con frutta brillante e colorata in soggiorno e cucina

 

- Riempire eventuali angoli vuoti con delle belle piante.

6° L’esterno

Spesso gli acquirenti associano le condizioni dell’esterno con l’aspetto e la cura dell’interno. La maggior parte degli acquirenti non scenderanno nemmeno di macchina per venire a vedere una casa che già dall’esterno gli fa una brutta impressione (specialmente per le ville e villini).

 

- Sistema o sostituisci la luce d’ingresso, il numero civico e il campanello.

 

- Pulisci bene la porta, lucidala e se c’è bisogno riparala.

 

- Metti un nuovo zerbino all’ingresso, con intorno piante fiorite di stagione

 

- Dipingere le parti che hanno perso colore, come persiane, cancelli, balconi, finestre ecc...

 

- Lavare bene magari con un idrogetto le parti lavabili: vialetti, rivestimenti esterni ecc...

 

- Lavare bene le finestre

 

- Tagliare il prato

 

- Potare e ordinare le siepi

 

- Togliere tutto lo sporco e le erbacce sotto le siepi

 

- Decorare il giardino con fiori e piante colorate, ecc...

 

 

Come fotografare un immobile

 

Non pubblicizzare nulla se prima non hai fatto le foto "sono indispensabili per un buona vendita"

Un annuncio con foto riceve mediamente il triplo di visite ed inoltre tutti i principali portali immobiliari relegano gli annunci senza foto nelle posizioni secondarie poco visibili.

Oltre ad attrarre potenziali acquirenti l’obiettivo delle foto è quello di creare appuntamenti mirati per casa tua, esse infatti creano nella mente del visitatore un idea già precisa della casa che verrà a vedere.

Per fare delle ottime foto è sufficiente una macchina fotografica compatta, ideali se con grandangolo da 24 a 28 mm ( si trovano in commercio intorno ai 100 euro ).

 

Preparazione alle foto

Chi acquista una casa non vuole vedere la storia di chi ci ha vissuto, le foto devono essere più impersonali possibile! Ad esempio come le foto degli alberghi.

  1. Ingresso: togliere vestiti dagli attaccapanni

  2. Soggiorno: togli la maggior parte dei soprammobili e accessori che rendono a prima impatto la casa disordinata, mettere dei cuscini sui divani e dei fiori sopra i tavoli

  3. Camere: chiudi i cassetti, assolutamente rifare i letti e togliere foto e libri dai comodini.

  4. Cucina: via padelle, tegami e piatti sporchi dal lavello, metti un bel cesto di frutta a centro tavola.

  5. Bagno: Togliere accappatoi non lasciare spazzolino e dentifricio sul lavabo, togli secchi e spazzoloni per lavare a terra, chiudere il Water!

  6. Ambienti ciechi: (corridoio, bagno, cucinotto, ecc....) se necessario sostituisci la lampadina con una di forte intensità

  7. Balconi e giardini: togliere piante secche, stendini ed oggetti superflui

  8. Se l'immobile è disabitato: ed è difficile togliere arredi ed oggetti vecchi coprirli con dei copridivani o lenzuola di colore chiaro

 

Come e cosa fotografare

  1. Aspettare una bella giornata di sole che doni luce a casa tua! Ma accendere comunque tutte le luci.

  2. Se possibile fare le foto quando la luce naturale entra in casa direttamente illuminandone ogni angolo e creando una atmosfera di naturale intimità.

  3. Aprire tutte le tapparelle e persiane, ma lasciare i tendaggi chiusi (se non tolgono luminosità)

  4. Non fare foto in controluce (vengono scure e grigie)

  5. Per dare un senso di ampiezza degli spazi conviene fare Foto dal basso verso l’alto da una posizione inginocchiata.

  6. Per gli ambienti piccoli è meglio fotografare un dettaglio.

  7. Se puoi fotografa ogni ambiente, il cliente prima della visita avrà già un idea precisa della casa.

  8. Fai sempre delle foto della vista specialmente se particolarmente bella.

  9. Fai sempre delle foto dello stabile dell’androne e delle parti comuni.

  10. Per le ville fondamentale fare una foto dell'intero edificio.

  11. Per gli immobili da ristrutturare dare evidenza all’ampiezza degli ambienti e non i dettagli.

 

Cosa non fotografare

Meglio nessuna foto che immagini scadenti. Evita accuratamente di fotografare:

  1. Primi piani dell'arredamento (errore comunissimo).

  2. Animali domestici e Persone.

  3. Ambienti disordinati.

  4. Ambienti sporchi.

  5. Dettagli sgradevoli.



Imposte sull'acquisto

 

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

Quando il soggetto che vende è:

 

Privato (o Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l'immobile a condizione che: la vendita avvenga "dopo 5 anni" dall’ultimazione dei lavori con richiesta abitabilità. NB verificare sempre la contabilità dell'impresa costruttrice e di come ha registrato l'iva perchè potrebbe applicare l'iva anche dopo i 5 anni dall'abitabilità)

Tipo di acquisto

imposta di registro (minima di 1000 euro)

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)

2%

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

1°casa (da impresa esente IVA)

2%

fissa di 50 euro

fissa di 5 euro

Altri casi

9%

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile

Attenzione l’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

  2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

 

Quando il soggetto che vende è:

 

Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga "entro 5 anni" dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquisto

IVA

imposta di registro

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Altri casi

10%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Abitazioni categorie A/1 A/8 A/9

22%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto

Attenzione: Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

 

Definito come: Prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi.

 

 

Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo

Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  1. le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);

  2. se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;

  3. le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.

 

Attenzione: L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

 

Le agevolazioni per le commissioni immobiliari

  • È possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

  • La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.

  • Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

 

Diritti e obblighi dell'acquirente

 

Diritti

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose

 

L’acquirente ha diritto:

  • di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile);

  • di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene;

  • di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

 

È lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

È viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

 

Obblighi

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

È lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

Essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante ha obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.

 

E, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga.

Rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili:

  • pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;

  • previsione di una penale;

  • pagamento del saldo prezzo solo alla consegna (in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita).



 

 

Le principali Verifiche preliminari

 

Accertare il vero proprietario

Bisogna in primo luogo farsi consegnare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario con la relativa nota di trascrizione e verificare:

  • Che il venditore sia proprietario esclusivo del bene (possono esserci degli altri comproprietari che non hanno alcuna intenzione di vendere l’immobile).

  • Se lui stesso abbia comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

  • Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato bisogna essere particolarmente prudenti, Infatti gli eredi non soddisfatti ai quali spetta una quota di legittima, (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.

  • Se si acquista da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull’immobile, anche il controllo protesti.

 

Verificare la presenza di ipoteche o servitù

Con i dati del venditore, compreso il codice fiscale, si devono poi effettuare delle “visure” o “ispezioni” ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio, per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.

 

Verificare la conformità Catastale ed urbanistica

Accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune.

  • La conformità catastale. Verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).

  • La regolarità urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Solo “Licenze, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc..” depositate e protocollate rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.



I rapporti condominiali

Se si acquista un appartamento in condominio.

  • Verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione

  • Contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, (infatti chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente).

  • Farsi consegnare il regolamento di condominio e chiedere all’amministratore se esistano eventuali contenziosi giudiziari.

 

 

Preliminare Trascrizione e Costi

 

SOMMARIO

  1. Il preliminare di vendita, o “compromesso”

  2. Perché trascrivere il preliminare

  3. In cosa consiste la trascrizione del preliminare

  4. Quanto costa la trascrizione del preliminare

  5. Mancato adempimento del compromesso

  6. Obbligo di registrazione del preliminare

 

1. Il preliminare di vendita, o “compromesso”

Contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata ( ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa).

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

 

2. Perché trascrivere il preliminare

Nonostante la firma del preliminare il venditore:

  • potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);

  • potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

  • potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

 

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Mentre con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

Quindi La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. E’ come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

Inoltre, in caso di mancato adempimento del contratto preliminare, la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima.

 

3. In cosa consiste la trascrizione del preliminare

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce da momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

 

4. Quanto costa la trascrizione del preliminare 

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più:

  • l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 200.00 euro)

  • i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro)

  • l'onorario del notaio ragguagliato al valore della cessione. (circa 600 euro per un immobile di 300.000 euro)

 

5. Mancato adempimento del compromesso

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile.

La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge.

Più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.

 

6. Obbligo di registrazione del preliminare

A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie).

 

N.B. La risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d'acquisto perfezionata (dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni.

 

COSA OCCORRE

N. 3 copie firmate in originale della proposta o preliminare

Marca da bollo € 16,00

n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe

ACE/APE in originale o in copia semplice

-

ACE/APE in copia conforme all'originale

Marca da bollo € 16,00

allegato in formato A4 (piantina, visura, …)

Marca da bollo € 2,00

eventuale allegato in formato A3 (piantina, visura)

Marca da bollo € 2,00

copia dell'F24 pagato in banca o in posta

-

modello 69 compilato, necessario per la registrazione

-

NB: Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo) si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l'imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall'Agenzia delle Entrate, pertanto è necessario verificare preventivamente con l'ufficio dove si registra l'atto.

NB: la marca da bollo deve avere la stessa data o data antecedente della sottoscrizione del contratto.

 

 

Obbligo di registrazione del preliminare

 

A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione.

In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie).

 

N.B. La risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d'acquisto perfezionata (dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni.

 

COSA E QUANTO SI PAGA

imposta di registro (in misura fissa)*

Marca da bollo € 16,00

n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe

della caparra confirmatoria (se prevista)*

tali somme saranno scontate in sede di rogito notarile

-

dell'acconto prezzo (se previsto)

tali somme saranno scontate in sede di rogito notarile

Marca da bollo € 16,00

tributi speciali**

Marca da bollo € 2,00

*Se la vendita è soggetta a IVA si verserà solo lo 0,50% sulla caparra che NON verrà recuperato in sede di rogito, il 3% sugli acconti prezzo non deve essere versato.

** ove ricorrano, verificare con l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove si registra l'atto.

 

COSA OCCORRE

N. 3 copie firmate in originale della proposta o preliminare

Marca da bollo € 16,00

n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe

ACE/APE in originale o in copia semplice

-

ACE/APE in copia conforme all'originale

Marca da bollo € 16,00

allegato in formato A4 (piantina, visura, …)

Marca da bollo € 2,00

eventuale allegato in formato A3 (piantina, visura)

Marca da bollo € 2,00

copia dell'F23 pagato in banca o in posta

-

modello 69 compilato, necessario per la registrazione

-

NB: Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo) si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l'imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall'Agenzia delle Entrate, pertanto è necessario verificare preventivamente con l'ufficio dove si registra l'atto.

NB: la marca da bollo deve avere la stessa data o data antecedente della sottoscrizione del contratto.

 

 

Il certificato di agibilita e la commerciabilità dei fabbricati

 

"Il certificato di agibilità" attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:

- del certificato di collaudo statico;

- del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);
- della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.



L’agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso. Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

- decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’A.S.L. sulla conformità alle norme igienico-sanitarie
- decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L. e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

 

Agibilità Parziale e Forme alternative

La normativa attualmente in vigore contempla anche la figura della cosiddetta “agibilità parziale”, riguardante cioè solo porzioni, funzionalmente autonome, di un determinato fabbricato, o solo alcuni edifici, nell’ambito di più vasti e articolati complessi immobiliari (i “condomini orizzontali” e i “super-condomini”).

L’art. 25 c. 5bis del T.U. DPR 380/2001 prevede inoltre una forma alternativa al certificato di agibilità, ossia la dichiarazione di conformità e agibilità (rilasciata dal direttore lavori o da un professionista abilitato). La norma prevede pure che le regioni a statuto ordinario disciplinino con legge le modalità per l’attuazione della procedura alternativa di dichiarazione dell’agibilità e per i controlli.

 

Pertanto si potrà ricorrere a questa figura solo nelle regioni che abbiano la disciplina di dettaglio (in particolare in quelle che, con propria legge, abbiano regolamentato le modalità di redazione, formazione e rilascio della dichiarazione del direttore lavori o del professionista abilitato, le modalità di presentazione e, soprattutto, le modalità, le tipologie, i termini per i controlli da effettuarsi a cura dei comuni).

 

Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce comunque al comune di poter dichiarare l’inagibilità di un edificio o di parte di esso qualora siano venute meno le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.

 

La funzione del certificato di Agibilità

La funzione del certificato di agibilità non è quella di attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia; al certificato di agibilità deve riconoscersi la natura di attestazione dell’idoneità dell’edificio

– sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico

  • a essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro.

     

Il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità. Rimane pertanto ferma la facoltà per il Comune di irrogare tutte le sanzioni previste dalla legge per la repressione degli abusi commessi.

Il certificato di agibilità non può essere rilasciato (né l’agibilità può formarsi per silenzio/assenso):

- se gli impianti posti a servizio del fabbricato non sono stati realizzati in conformità alle norme in materia di sicurezza e se non sono state rilasciate le relative “dichiarazioni di conformità” dalle imprese installatrici (vedi capitolo Gli impianti e le dichiarazioni di conformità);

  • se il fabbricato non è stato dotato dell’attestato di prestazione energetica.

 

Il certificato di agibilità e la commerciabilità dei fabbricati

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità; tuttavia non si può non sottolineare come, qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.

L’agibilità, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità di un fabbricato incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” dello stesso (a meno che si tratti di un fabbricato che le parti stesse abbiano convenuto di trasferire senza agibilità: si pensi al contratto con cui il venditore trasferisca un fabbricato realizzato “al grezzo” quando le opere di completamento sono assunte a proprio carico dall’acquirente).

Come si è detto nel precedente paragrafo, il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso.

Più precisamente qualora si sia formata la fattispecie del silenzio-assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza e il decorso del tempo, assolve quanto dovuto ai fini dell’agibilità dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a richiesta del notaio o dell’acquirente, di comprovare che l’istanza sia stata presentata con la dovuta documentazione.

La presenza dell’agibilità (per dichiarazione espressa o per silenzio-assenso) costituisce pertanto un elemento che non può essere trascurato sia nella fase della trattativa sia nella fase della contrattazione immobiliare. La presenza dell’agibilità influisce infatti:

- sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità. L’agibilità è infatti condizione per la concreta utilizzabilità di un fabbricato;

- sulle condizioni di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché di ciò si tenga conto nella determinazione del prezzo. Non è neppure escluso che scopo delle parti sia proprio quello di trasferire fabbricati privi dell’agibilità; si pensi ad esempio: al trasferimento del fabbricato al grezzo da completarsi a cura dello stesso acquirente che assume a proprio carico le opere di finitura e quindi anche l’onere di richiedere l’agibilità; al trasferimento del fabbricato dismesso, dichiarato inagibile per le sue precarie condizioni di conservazione e che l’acquirente acquista al fine di procedere alla sua radicale ristrutturazione.

Il trasferimento di fabbricati privi di agibilità è senza dubbio possibile, visto che la menzione dell’agibilità, come sopra già ricordato, non è richiesta dalla legge a pena di validità dell’atto di compravendita. Sono peraltro tutelati dalle legge sugli immobili in costruzione8 (vedi Guida “Acquisto in Costruzione“) gli acquisti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire ma non siano ancora in condizione di ottenere l’agibilità.

 

Il certificato di agibilità e il contratto preliminare

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo. Pertanto:

a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare;

b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:

- se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell’agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;

- se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione di agibilità);

- a chi spetterà l’onere – nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di costruzione non ancora ultimati

  • di realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere il rilascio dell’agibilità (cioè dovrà essere precisato, già in occasione della stipula del preliminare, se tali opere dovranno essere eseguite dall’acquirente o dal venditore, nel qual caso dovranno essere anche precisati i termini per il completamento delle opere e per l’ottenimento dell’agibilità e indicate le garanzie poste a carico del venditore).

     

GLOSSARIO

Certificato collaudo statico

Il collaudo statico è prescritto per le seguenti opere, ogniqualvolta la loro sicurezza possa comunque interessare la pubblica incolumità:

a) le opere in conglomerato cementizio armato normale, ossia le opere composte da un complesso di strutture in conglomerato cementizio e armature che assolvono a una funzione statica;

b) le opere in conglomerato cementizio armato precompresso, ossia le opere composte di strutture in conglomerato cementizio e armature nelle quali si imprime artificialmente uno stato di sollecitazione addizionale di natura ed entità tali da assicurare permanentemente l’effetto statico voluto;

  1. le opere a struttura metallica ossia le opere nelle quali la statica è assicurata in tutto o in parte da elementi strutturali in acciaio o in altri metalli. Per queste opere, il rilascio del certificato di agibilità è subordinato alla presentazione al comune di una copia del certificato di collaudo.

 

Certificato di agibilità

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Il certificato di agibilità viene rilasciato con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso di costruire o la denuncia di inizio attività):

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

 

La domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata al comune entro quindici giorni dal termine dei lavori di finitura corredata della seguente documentazione:

- richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità, che il comune provvede a trasmettere al catasto;

- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché alla avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità;

- dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati alla normativa in materia di sicurezza;

- attestato di prestazione energetica (in caso di edifici di nuova costruzione o di edifici oggetto di ristrutturazione importante per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l’8 ottobre 2005). Il certificato di agibilità è rilasciato dal comune previa verifica, oltre che di tutti i documenti sopra descritti, anche:

- del certificato di collaudo statico;

- della certificazione di conformità delle opere eseguite alle norme antisismiche (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);

  • della dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

 

Certificato di conformità alle norme antisimiche

Tutte le costruzioni la cui sicurezza possa comunque interessare la pubblica incolumità, da realizzarsi in zone dichiarate sismiche sono disciplinate, oltre che dalla normativa tecnica per l’edilizia dettata in via generale dal Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) anche dalle specifiche norme tecniche emanate con decreti del Ministro per le Infrastrutture e i Trasporti, di concerto con il Ministro per l’Interno, sentiti il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Consiglio Nazionale delle Ricerche e la Conferenza unificata.

Il rilascio del certificato di agibilità è condizionato dall’esibizione di un certificato rilasciato dall’Ufficio tecnico della regione che attesti la perfetta rispondenza dell’opera eseguita alle vigenti norme antisismiche.

 

Conformità alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici o alla ristrutturazione di interi edifici sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche fissate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti volte a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici. È fatto obbligo di allegare ai progetti la dichiarazione di conformità degli elaborati alla normativa vigente in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche, rilasciata da un professionista abilitato. A sua volta il rilascio del certificato di agibilità è subordinato alla presentazione di questa dichiarazione di conformità riferita alle opere realizzate.

 

 

Tutele per l'acquisto degli immobili in costruzione

 

Tutele per l'acquirente qualora il costruttore incorra in “situazioni di crisi”

In passato L’acquirente, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente poteva recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte.

È bene ricordare che in caso di acquisto di un immobile in costruzione, generalmente, se il costruttore dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.

 

E' OBBLIGATORIO STIPULARE IL CONTRATTO PRELIMINARE PRESSO UN NOTAIO AL FINE CHE IL PRELIMINARE STESSO VENGA TRASCRITTO PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI.

 

La principale tutela "la fideiussione del costruttore"

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

 

I PRESUPPOSTI DI APPLICAZIONE DELLA FIDEIUSSIONE DEL COSTRUTTORE

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

 

Le altre tutele per il compratore

Il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire. Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

  1. l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;

  2. l’obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;

  3. la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

  4. il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;

  5. il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

  6. l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;

  7. la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;

 

La disciplina di tutela trova applicazione solo a queste condizioni:

  1. che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative;

  2. deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità;

  3. per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora.

Le tutele a favore dell’acquirente sono destinate a operare in diversi momenti:

a) al momento della stipula del preliminare:

  • l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);

  • l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.

 

b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:

  • la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;

  • l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

 

c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:

  • l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

 

d) dopo la stipula dell’atto definitivo:

  • il diritto di prelazione;

  • l’esclusione della revocatoria fallimentare.

 

 

La fideiussione del costruttore

 

Dettagli della garanzia fideiussoria

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, ha l'obbligo di legge di consegnare all’acquirente una fideiussione, (rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato), a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

 

La garanzia fideiussoria pertanto dovrà coprire:

  • le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;

  • le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

 

SONO ESCLUSE DALLA GARANZIA

  • La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

  • le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);

  • i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

 

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

  • la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;

  • la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

 

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, (che deve essere specificato nella polizza fideiussoria), costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

 

Quando opera la fideiussione

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione;

il decreto precisa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.”

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme. Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.

 

Come richiedere la restituzione delle somme versate

La fideiussione opera

  • a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso;

  • da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

 

Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).

 

Mancato rilascio della fideiussione

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

  • nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato“);

  • nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;

  • nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

 

L'acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria

Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.

L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

Lo scopo della normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di e possibili forme di elusione.

 

Le possibili forme di elusione

L’acquirente dovrà prestare particolare attenzione per evitare che si verifichino forme di elusione della normativa di tutela che finirebbero per andare a suo danno. Rischi concreti di elusione si possono verificare:

  • sia prima dell’inizio della costruzione (nel caso di vendita sulla carta);

  • sia nel caso di vendita a costruzione non ultimata (nel caso di vendita al grezzo).

 

A) La vendita sulla carta. La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

  1. dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività

  2. prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

 

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

  • i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o nei quali progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta).

 

In tal caso il promissario acquirente:

  • dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto;

  • o potrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela.

 

B) La vendita al grezzo. L’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile a prescindere dall’ultimazione dei lavori, quindi si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela per le somme versate che eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito.

 

Ad esempio, in caso di trasferimento della proprietà, (con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria) alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori. in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione:

infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare.

 

In questo caso, se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

  • pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori;

  • o prevedere l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.

 

 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


 

Come si misurano gli immobili

 

 

 

VANI PRINCIPALI ED ACCESSORI DIRETTI

(SOGGIORNI, CAMERE, CUCINE E SERVIZI)

Superfici utili e muri interni

Computati al lordo

Muri perimetrali esterni

Computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)

Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare)

Computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25)

 

 

 

PERTINENZE ESCLUSIVE DI ORNAMENTO

(BALCONI, TERRAZZI, GIARDINI)

Balconi, le terrazze e similari

La superficie si misura fino al contorno esterno

Giardini o le aree scoperte di uso esclusivo

la superficie si misura fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso)

 

 

 

PERTINENZE ESCLUSIVE ACCESSORIE

(CANTINE, SOFFITTE, BOX E POSTI AUTO)

Superfici utili e muri interni

Computati al lordo

Muri perimetrali esterni

Computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)

Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare)

Computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25)

 

 

 

 

 

Come calcolare la superfice commerciale

 

 

 

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale

 

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari ( edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate).

 

 

 

SUPERFICI PRINCIPALI

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Superficie utile netta calpestabile

100%

 

Muri perimetrali

100%

Calcolare fino allo spessore max di 50 cm

Muri perimetrali in comunione

50%

Calcolare fino allo spessore max di 25 cm

Mansarde

75%

Altezza media minima mt 2,40

Sottotetti non abitabili
* mansarda

35%

Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

Soppalchi abitabili
* con finiture analoghe ai vani principali

80%

Altezza media minima mt 2,40

Soppalchi non abitabili

15%

 

Verande
* con finiture analoghe ai vani principali

80%

 

Verande
* senza finiture analoghe ai vani principali

60%

 

Taverne e Locali seminterrati abitabili
* collegati ai vani principali

60%

Altezza media minima mt 2,40

 

 

  

 

SUPERFICI DI ORNAMENTO

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Balconi e Lastrici solari

25%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi e Logge

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi di attici
* a tasca

40%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Portici e Patii

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Corti e Cortili

10%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Giardini e aree di pertinenza di "Appartamento"

15%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%

Giardini e aree di pertinenza di "Ville e Villini"

10%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

 

 

 

 

 

 

 

SUPERFICI VANI ACCESSORI E PARCHEGGI

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Cantine, Soffitte e Locali accessori
* non collegati ai vani principali

20%

Altezza minima di mt 1,50

Locali accessori
* collegati ai vani principali

35%

Altezza minima 2,40

Locali tecnici

15%

Altezza minima di mt 1,50

Box
* in autorimessa collettiva

45%

Dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Box
* non collegato ai vani principali

50%

Box
* collegato ai vani principali

60%

Posti auto coperti
* in autorimessa collettiva

35%

Posti auto scoperti

20%

 



 

DEFINIZIONI URBANISTICHE

DEFINIZIONE

DESCRIZIONE

Alloggio

Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone

Autorimessa privata

Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:

  1. aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15% della superficie in pianta

  2. chiuse, tutte le altre

Balcone

Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra ( profondità massima m.1,40 )

Balcone coperto

Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto

Box - Garage

Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli

Cantina

Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima

Corte

Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici

Cortile

Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso

Giardino privato

Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato

Lastrico solare

Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso

Locale sottotetto

Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell’edificio

Locale tecnico

Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione

Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali

Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne

Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali

Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa

Loggia

Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio

Mansarda

Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto

Patio

Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici

Portico

Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche

Posto auto coperto

Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli

Posto auto scoperto

Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli

Soffitta

Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano

Resede
* definizione non ufficiale

Area scoperta contigua all’alloggio

Soppalco

Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza

Sottotetto

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile

Sottotetto abitabile

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche

Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile

Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa ( commerciale, direzionale, industriale, turistico ), la somma:

  1. delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri

  2. delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini

  3. delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze ( cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, sottotetto, box, altre... )

Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile

Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.
Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre ( sgusci ), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale ( corridoi, disimpegni e analoghi ) e verticale ( scale, ascensori, impianti di sollevamento e analoghi ) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri

Terrazza a tasca
* definizione non ufficiale

Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra

Terrazzo

Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra ( profondità minima m.1,40 )

Terrazzo coperto

Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto

 

Veranda

Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale

 

  

 

 

Come calcolare il valore delle Abitazioni

 

 

 

Definizione di valore di mercato

 

Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti

 

 

 

Stima sintetica del valore di mercato

 

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

La determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell'apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

Al riguardo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard" edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali.

 

 

 

Principali coefficienti di merito

 

 

 

STATO LOCATIVO

CONTRATTO

COEFFICIENTE DI MERITO

Abitazioni libere

 

100%

Abitazioni locate a canone libero

Con durata quadriennale

-20%

Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi

 

-5%

 

 

 

PIANO

CON ASCENSORE

SENZA ASCENSORE

Seminterrato

-25%

-25%

Piano terra o rialzato

-10%
* -20% senza giardino

-10%
* -20% senza giardino

Piano 1°

-10%

-10%

Piano 2°

-3%

-15%

Piano 3°

0%

-20%

Piano superiori

+5%

-30%

Ultimo piano

+10%

-30%

Attico

+20%

-20%

 

 

 

STATO DI CONSERVAZIONE

COEFFICIENTE DI MERITO

Da ristrutturare

-10%

Buono stato

0%

Ristrutturato

+5%

Finemente ristrutturato

+10%

Nuova costruzione

+10%

 

 

 

LUMINOSITÀ

NOTE

COEFFICIENTE DI MERITO

Molto luminoso

Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno

+10%

Luminoso

Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno

+5%

Mediamente Luminoso

Soleggiatura diretta presente solo in parte della giorno

0%

Poco luminoso

Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente

-5,00%

 


 

ESPOSIZIONE E VISTA

COEFFICIENTE DI MERITO

Esterna panoramica

+10%

Esterna

+5%

Mista

0%

Interna

-5%

Completamente interna

-10,00%

 



 

EDIFICIO

OTTIMO STATO

NORMALE

SCADENTE

1 – 20 anni

0%

0%

-5%

20 – 40 anni

+5%

0%

-10%

Oltre 40 anni

+10%

0%

-15,00%

 



 

RISCALDAMENTO

COEFFICIENTE DI MERITO

Autonomo

+5%

Centralizzato

0%

Centralizzato con contabilizzatore

+2%

Assente

-5,00%

 

 

 

 

 

Come calcolare il valore di Uffici Locali e Negozi

 

 

 

Definizione di valore di mercato

 

"Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti"

 

 

 

Stima sintetica del valore di mercato

 

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

 

La determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell'apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

 

Al riguardo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard" edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali.

 

  

 

 

Principali coefficienti di merito

 

 

 

Stato locativo di tutte le tipologie

Coefficiente di merito

con scadenza a 6 anni

-20%

con avviamento commerciale

-30

 

 

 

Uffici

Coefficiente di merito

Posizioni di elevato interesse (Vie principali)

+10%

Posizioni intermedie

0,00%

Posizioni secondarie

-5,00%

 

 

 

Negozi

Coefficiente di merito

Posizioni particolarmente favorevoli al commercio

+50%

Posizioni favorevoli al commercio

20,00%

Posizioni ordinarie

0,00%

Posizioni poco favorevoli al commercio

-30,00%

Altezza soffitti superiore a 4,5 m

20,00%

 

 

 

Magazzini

Coefficiente di merito

A piano terreno o rialzato con accesso carraio

0%

A piano terreno o rialzato senza accesso carraio

-10,00%

A piano seminterrato con accesso carraio

-15,00%

A piano seminterrato accessibile solo da scale

-30,00%

 

 

 

Capannoni

Coefficiente di merito

A piano terreno

0%

A piano rialzato

-5,00%

Senza accesso autoarticolati

-10,00%

Senza area di pertinenza

-15,00%

 

 

  

 

 

Come calcolare il valore delle nude proprietà

 

Per effettuare il calcolo occorre prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario (anni compiuti) e verificare nella sottostante tabella l’incidenza percentuale dei diritti di usufrutto e nuda proprietà con riferimento al valore della piena proprietà.

 

 

 

Tabella coefficienti di Usufrutto e Nuda proprietà

Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero della Finanza e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore

Età usufruttuario

Usofrutto

Nuda proprietà

da 0-20 anni

95 %

5 %

da 21-30 anni

90 %

10 %

da 31-40 anni

85 %

15 %

da 41-45 anni

80 %

20 %

da 46-50 anni

75 %

25 %

da 51-53 anni

70 %

30 %

da 54-56 anni

65 %

35 %

da 57-60 anni

60 %

40 %

da 61-63 anni

55 %

45 %

da 64-66 anni

50 %

50 %

da 67-69 anni

45 %

55 %

da 70-72 anni

40 %

60 %

da 73-75 anni

35 %

65 %

da 76-78 anni

30 %

70 %

da79-82 anni

25 %

75 %

da 83-86 anni

20 %

80 %

da 87-92 anni

15 %

85 %

da 93-99 anni

10 %

90 %

 



 

Diritti e doveri dell'usufruttuario e del Nudo proprietario

L’usufruttuario, avendo il possesso della cosa, ha il diritto di farne propri i frutti, di cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la durata del rapporto (sempre ché ciò non sia vietato dal titolo costitutivo) avendo cura di notificare la cessione al nudo proprietario.

Nell’esercitare il proprio diritto l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia provvedendo alle spese e agli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene, provvedendo a redigere l’inventario dei beni e a pagare i canoni, le imposte di cui il bene è gravato.

Il nudo proprietario, deve farsi carico delle spese per le riparazioni straordinarie.

È vietato all’usufruttuario mutare la destinazione economica della cosa, consumarla o distruggerla, dovendo egli, al contrario, essere tenuto alla conservazione e alla manutenzione della cosa.

 

Diritti e doveri dell’usufruttuario e del Nudo proprietario



 

 

Tabella Categorie Catastali

 

Classificazione catastale degli immobili semplificata

Prima di fare un elenco completo delle categorie con descrizione, presentiamo una prima classificazione catastale per gruppi, così da semplificare l’argomento e rendere più agevole la lettura del capitolo successivo:

  • Immobili a destinazione ordinaria: Gruppi A, B, C

  • Immobili a destinazione speciale: Gruppo D

  • Immobili a destinazione particolare: Gruppo E

  • Entità urbane: Gruppo F

 

Entrando maggiormente nello specifico, ecco una breve descrizione degli immobili di ciascun gruppo:

  • Gruppo A: alloggi, uffici privati

  • Gruppo B: scuole, uffici pubblici, ospedali

  • Gruppo C: attività commerciali o artigianali che appartengono a privati

  • Gruppo D: stabilimenti industriali, alberghi, cinema, teatri

  • Gruppo E: aeroporti, porti, stazioni autobus, stazioni ferroviarie, edicole, chiese

  • Gruppo F: lastrici solari, fabbricati non abitabili o agibili

 

Dunque, fin da ora, possiamo trarre importanti conclusioni. Ad esempio, ogni categoria catastale che inizia con la lettera C è associata a un’attività commerciale (o artigianale) di un privato.

Invece, le classi che cominciano con la lettera B sono ascrivibili alle unità immobiliari destinate ad alloggi collettivi, tra cui uffici pubblici, ospedali e scuole.

E ancora, le categorie riportanti la lettera F configurano un immobile non ancora costruito o definito, oppure un edificio che a causa di un avanzato stato di degrado non dispone dell’abitabilità.

 

Quali sono le categorie catastali? Elenco completo

A seguire l’elenco completo delle classi catastali degli immobili con descrizione. Per rendere la lettura più agevole, abbiamo suddiviso questo capitolo attraverso i sei gruppi individuati in precedenza.

 

Gruppo A

  • A/1: abitazioni di tipo signorile. Gli immobili che appartengono alla categoria catastale A/1 si distinguono rispetto alle abitazioni residenziali per la loro ubicazione in zone di pregio, oltre a un elevato grado di rifiniture

  • A/2: abitazioni di tipo civile. Sono gli immobili di tipo residenziale, dove abita la stragrande maggioranza della popolazione

  • A/3: abitazioni di tipo economico. Unità abitative costruite con materiali e rifiniture a basso costo. Esse presentano una rendita catastale minore, oltre a un prezzo d’acquisto inferiore rispetto alle abitazioni che rientrano nella classe A/2

  • A/4: abitazioni di tipo popolare. Livello ancora più basso rispetto agli immobili di tipo economico, sia a livello di rifiniture che di caratteristiche costruttive. Oggi non vengono più realizzate

  • A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare. Il catasto riporta la definizione di “realtà edilizie al di fuori degli standard minimi indispensabili”. Attraverso la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994 (C1/1022/94), le classi A/5 e A/6 sono state annullate

  • A/6: abitazioni di tipo rurale. Immobili a servizio di attività agricole (soppressa dal decreto del Ministero delle Finanze insieme alla classe A/5)

  • A/7: abitazioni in villini. Fabbricati corrispondenti alle abitazioni di tipo civile ma con l’aggiunta di aree esterne ad uso esclusivo

  • A/8: abitazioni in ville. Immobili con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori all’ordinario, una superficie delle aree principali molto ampia e presenza di parco e/o giardino

  • A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici. Tali edifici si caratterizzano per una ripartizione dei volumi e degli spazi interni diversa da tutti gli altri immobili classificati nel catasto

  • A/10: studi e uffici privati. Unità abitative destinate ad attività professionali. Tra queste rientrano le agenzie assicurative, i laboratori per analisi e quelli utilizzati dagli odontotecnici

  • A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi. L’esempio classico di immobili classificati con la categoria A/11 è rappresentato dalla baita ad alta quota, ma si annoverano anche i trulli e gli stessi rifugi di montagna

 

 

Gruppo B

  • B/1: collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme. Nella categoria catastale B/1 rientrano tutte quelle strutture senza fine di lucro adibite all’assistenza per anziani (ospizi), all’educazione dei minori (collegi, orfanotrofi), alla preparazione spirituale dei giovani seminaristi (seminari), all’ospitalità della comunità di un ordine mendicante (conventi), all’alloggio e all’attività delle forze armate (caserme)

  • B/2: ospedali e case di cura senza fine di lucro. Sono strutture di ricovero e cura pubbliche, dunque senza fine di lucro

  • B/3: riformatori e prigioni. La classe catastale B/3 include gli istituti penitenziari per adulti e minorenni

  • B/4: uffici pubblici. Per uffici pubblici si intendono le sedi INPS, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e gli uffici territoriali della Camera di Commercio

  • B/5: laboratori scientifici e scuole. Sono immobili realizzati per ospitare attività quali ricerca scientifica e istruzione.

  • B/6: accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche (a patto che non siano all’interno di palazzi di pregio e castelli appartenenti alla categoria A/9). Rientrano nella categoria catastale B/6 tutte le sedi culturali appena citate senza finalità di lucro

  • B/7: oratori e cappelle non destinate all’esercizio pubblico del culto. Edifici costruiti per esercitare la religione (non in pubblico)

  • B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate. Tutti i magazzini disposti a un livello inferiore rispetto al piano terra la cui funzione è quella di raccogliere le scorte

 

Gruppo C

  • C/1: locali commerciali. Gli immobili identificati dalla categoria catastale C/1 si occupano della vendita di prodotti, come ad esempio botteghe e negozi

  • C/2: locali di deposito e magazzini. Strutture impiegate come locali di sgombero, deposito di merci e sottotetti

  • C/3: laboratori per arti e mestieri. A differenza dei locali commerciali, gli edifici della classe catastale C/3 non sono destinati alla vendita dei prodotti, ma alla loro creazione o trasformazione da parte degli artigiani

  • C/4: locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro. Tutti gli impianti privati in cui ci si allena o in cui va in scena un evento sportivo

  • C/5: stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro. Così come la categoria C/4, si tratta di strutture private

  • C/6: autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro. Strutture quali garage, posti macchina o box auto, ma anche scuderie e stalle

  • C/7: tettoie aperte o chiuse. Qualsiasi struttura associata a gazebo o tettoia

 

Gruppo D

  • D/1: Opifici. Gli opifici sono le fabbriche, i capannoni, dove la materia prima viene lavorata e trasformata in prodotto

  • D/2: alberghi con fine di lucro. Alberghi, hotel e le altre strutture ricettive dove i turisti soggiornano a pagamento

  • D/3: sale per spettacoli e concerti, cinematografi e teatri con fine di lucro. Gli impianti in cui uno o più artisti si esibiscono davanti a un pubblico pagante

  • D/4: ospedali e case di cura con fine di lucro. Strutture di ricovero e cura private, dove la prestazione medica viene offerta dietro pagamento

  • D/5: istituti di assicurazione, cambio o credito con fine di lucro. La categoria catastale D/5 identifica banche e assicurazioni private

  • D/6: locali e fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro. Stadi, palazzetti dello sport, piscine e tutti gli impianti sportivi dove il pubblico ha accesso pagando un biglietto

  • D/7: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Strutture realizzate appositamente per adempiere a un’attività specifica, come ad esempio le stazioni di rifornimento

  • D/8: fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Nella classe D/8 rientrano i centri commerciali

  • D/9: edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio. Edifici, costruzioni che non dispongono di un loro suolo

  • D/10: fabbricati rurali. In questa categoria rientrano la totalità dei vecchi fabbricati fuori dall’area urbana

 

Gruppo E

  • E/1: stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto. Alla classe catastale E/1 appartengono aeroporti, porti e stazioni ferroviarie

  • E/2: ponti comunali e provinciali a pedaggio. Tutti i ponti pubblici per il cui passaggio è richiesto a ogni automobilista il pagamento di una tariffa fissa

  • E/3: fabbricati e costruzioni per esigenze pubbliche speciali. Rientrano nella categoria strutture come chioschi ed edicole che vendono giornali

  • E/4: recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali. Sono inclusi i recinti che delimitano un’area dove si svolge, ad esempio, il mercato

  • E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. Tali fabbricati sono esenti in maniera permanente dal pagamento dell’IMU, come tutte le altre strutture presenti nel Gruppo E

  • E/6: torri, semafori e fari per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. Anche per le strutture della categoria catastale E/6 vale lo stesso discorso, esenzione permanente dal pagamento dell’IMU

  • E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. Nella classe catastale E/7 figurano gli edifici religiosi come cattedrali e chiese, al cui interno si celebrano le messe e le altre funzioni religiose

  • E/8: costruzioni e fabbricati nei cimiteri, esclusi i sepolcri, i colombari e le tombe di famiglia. Strutture per cui vale l’esenzione dall’imposta municipale unica

  • E/9: edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

Gruppo F

  • F/1: aree urbane. Rientrano nella categoria catastale F/1 tutte le aree situate al piano terra di fabbricati accatastati all’urbano

  • F/2: unità collabenti. Strutture inutilizzabili, per cui non è concessa l’agibilità

  • F/3: unità in corso di costruzione. Immobili che non sono stati terminati.

  • F/4: unità in corso di definizione. Rispetto agli edifici della classe catastale F/3 la differenza è sottile ma importante. In questa categoria figurano gli immobili per cui non è stata stabilita né la destinazione d’uso né la consistenza

  • F/5: lastrici solari. I lastrici solari sono, ad esempio, le terrazze o le aree libere collocate sopra immobili e rientrano tra le parti comuni di un condominio

  • F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione. Un qualsiasi fabbricato per cui non è ancora stata presentata la domanda di accatastamento

  • F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. La categoria catastale F/7 identifica tutte quelle strutture realizzate dalle aziende di telecomunicazione per le reti pubbliche (vedi banda larga)

 

 

Le imposte per l'Acquisto

 

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

A) QUANDO IL SOGGETTO CHE VENDE È:

- Un Privato

- Impresa: (costruttrice), (che ha ristrutturato l’immobile) o (non costruttrice) a condizione che la vendita avvenga "dopo 4 anni" dall’ultimazione dei lavori

Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile (anziché dal corrispettivo pagato)

Tipo di acquisto

imposta di registro (minima di 1000 euro)

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa (non di lusso)*

2%

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

1°casa (da impresa)

2%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Altri casi

9%

50 euro

50 euro

* Sono considerate case di lusso (A/1 abitazioni di tipo signorile), (A/8 abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).

È prevista una riduzione del 30% dell’onorario del notaio (che però viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto)



Attenzione:L’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

  2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

 

B) QUANDO IL SOGGETTO CHE VENDE È:

Impresa: (costruttrice) o (che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avvenga "entro 4 anni" dall’ultimazione dei lavori

Base imponibile = Prezzo pattuito e dichiarato nell’atto (non dal valore catastale)

Tipo di acquisto

IVA

imposta di registro

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Altri casi

10%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Case di lusso

22%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

 

Attenzione: Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene (prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi)

 

 

Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo

Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  1. le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);

  2. se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;

  3. le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.

 

Attenzione: L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

 

Le agevolazioni per le commissioni immobiliari

  • È possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

  • La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.

  • Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

 

 

Come si calcola il valore catastale degli immobili

 

Cosa è il valore catastale ?

Il valore catastale o valore fiscale di un immobile, rappresenta la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte, quali:

  • Imposte di successione

  • Imposte di donazione

  • imposte di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze)

 

È inoltre in base al valore catastale che si applica il meccanismo della valutazione automatica e cioè il meccanismo che impedisce all’Ufficio del Registro il potere di procedere all’accertamento di valore qualora il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante in catasto.

 

 

 

 

Come si calcola il valore catastale?

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

 

Qui di seguito, per semplificare, troverete i moltiplicatori utilizzabili senza necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5% (già compresa nel valore)

 

Gruppo

Categorie catastali

Moltiplicatore

A (immobili a destinazione ordinaria)

Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/7 A/8

115,5

Abitazioni secondarie (2°casa) o di Lusso

126

Uffici A/10

63

B (immobili ad uso collettivo)

 

176,4

C (immobili commerciali e pertinenze)

Negozi C/1

42,84

Altre categorie catastali

126

D (immobili a destinazione speciale)

 

63

E (immobili a destinazione particolare)

 

42,84

TERRENI non edificabili (agricoli e non)

 

112,50

 

Immobili non censiti

Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.

In questo caso è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988.

La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente.

Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

 

 

Il prezzo in atto Il sistema prezzo valore

 

SOMMARIO:

  1. Il sistema prezzo-valore

  2. I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore

  3. Quando si applica il prezzo-valore

  4. Riduzione degli onorari del notaio

  5. Il prezzo della vendita

  6. I vantaggi della norma

  7. Obbligo dell’indicazione analitica delle modalità di pagamento

  8. Obbligo di identificazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai.

 

1. Il sistema prezzo-valore

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

 

Oggi è possibile:

 

► INDICARE il prezzo reale pattuito

► PAGARE le imposte solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale "valutazione automatica

 

 

A CHI SI APPLICA IL SISTEMA PREZZO-VALORE

  • cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

  • cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

 

 

 

2. I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore

Deve trattarsi di immobili:

  • ad uso abitativo

  • e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

 

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”.

 

3. Quando si applica il prezzo-valore

Oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, si applica anche in quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

 

4. Riduzione degli onorari del notaio

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti

  • tale riduzione è fissata nel 30%.

La riduzione viene applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, ma al complessivo compenso notarile.

 

5. Il prezzo della vendita

Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito.

Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo si applica la:

  • sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.

 

Sanzioni per il venditore:

Anche il venditore può subire conseguenze fiscali negative dalla simulazione del prezzo.

La mancata dichiarazione della plusvalenza immobiliare connessa al prezzo reale comporta l'applicazione delle sanzioni previste per l'omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi; nei casi più gravi può configurarsi il reato di frode fiscale.

 

6. I vantaggi della norma

1.Diritti di prelazione

I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa, o riscattare il bene già venduto, al prezzo dichiarato nell’atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato.

 

2.Revocatoria fallimentare

Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, può cioè riappropriarsi del bene venduto, se il compratore conosceva lo stato di insolvenza del venditore.

La conoscenza dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa di oltre un quarto quello del corrispettivo ricevuto.

Per gli immobili da adibirsi ad abitazione principale dell'acquirente o se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione.

 

3.Altri vizi della vendita e limiti di restituzione del prezzo

Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi (e ciò può risultare impossibile nel caso di pagamento in contanti) di aver pattuito e pagato una somma superiore.

4.Detrazione IRPEF

La detrazione IRPEF, spettante all’acquirente per gli interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, è determinata in proporzione al prezzo dell'unità immobiliare dichiarato nell'atto di vendita o assegnazione.

 

5.Esclusione di accertamento sulle imposte sui redditi

Ai sensi di legge, ove l’acquirente si avvalga delle nuove norme sul prezzo-valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull'accertamento induttivo

Non assume cioè rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l'acquisto dell'immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati.

Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti "induttivi" non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale "corrispettivo pattuito".

 

6.Privilegio a favore dello Stato

Negli atti stipulati al di fuori delle condizioni previste dal sistema prezzo-valore, nell'ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale, pur dichiarando un prezzo in misura corrispondente ai parametri catastali, si applica la sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;

il relativo credito dello Stato è assistito dal privilegio che grava sull'immobile acquistato; e poiché il privilegio è opponibile anche nei confronti dei terzi, è possibile che l’acquirente abbia difficoltà ad effettuare successive rivendite dell’immobile.

 

7.Plusvalenze sulla rivendita

In caso di rivendita dell'immobile acquistato dichiarando un prezzo inferiore a quello reale e ricorrendo i presupposti di tassazione della plusvalenza, quest'ultima sarà tanto maggiore quanto minore è stato il prezzo dichiarato al- l'acquisto.

 

8.Detrazione degli interessi passivi

La detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale è ammessa solo per la parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e alle spese accessorie previste dalla legge; ne consegue che qualora l’importo del mutuo sia maggiore del prezzo dichiarato, per la differenza non è possibile detrarre gli interessi passivi.

 

7. Obbligo dell’indicazione analitica delle modalità di pagamento

"LA DISCIPLINA ANTIRICLAGGIO"

 

La legge dispone che all'atto della stipula di tutte le cessioni immobiliari.

Le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione "analitica" delle modalità di pagamento del prezzo.

Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, ecc.).

L'obbligo di indicazione delle modalità di pagamento riguarda anche le somme pagate anteriormente all'atto (caparre, acconti, ecc.).

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applica:

  • la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta di registro,

  • i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, vanificando la richiesta del prezzo-valore.

 

Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare l’eventuale sanzione penale che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

 

8.Obbligo di identificazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai.

Tra gli "indici di anomalia" previsti al fine della comunicazione delle operazioni sospette utilizzabile anche a fini fiscali sono stati individuati i seguenti:

  • "il cliente rifiuta di o solleva obiezioni a pagare il prezzo di vendita con bonifico o assegno bancario anche se la somma è superiore a € 12.500";

  • "il cliente intende regolare i pagamenti con una somma notevole di denaro in contanti";

  • "il cliente intende effettuare operazioni mediante l'impiego di denaro contante o di mezzi di pagamento non appropriati rispetto alla prassi comune ed in considerazione della natura dell'operazione, non giustificate dall'attività svolta o da altre circostanze";

  • "il cliente intende effettuare operazioni a condizioni o valori palesemente diversi da quelli di me.

 

 

Le Agevolazioni acquisto 1 casa

 

SOMMARIO

  1. Le imposte agevolate

  2. I requisiti per usufruire dei benefici

  3. L’acquisto delle pertinenze

  4. Casi particolari

  5. Perdita delle agevolazioni 1°casa

  6. Credito d’imposta per riacquistare una 1°casa

 

1. Le imposte agevolate

Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

 

Tipo di acquisto

imposta di registro

IVA

imposta ipotecaria

imposta catastale

Da privato

2%

0

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

Impresa dopo 4 anni fine lavori

2%

0

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Impresa entro 4 anni fine lavori

fissa di 200 euro

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

 

  • Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.

  • Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.

  • Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.

 

2. I requisiti per usufruire dei benefici

  • Le agevolazioni spettano a tutte le tipologie di abitazioni, ad eccezione delle case “di lusso”. Sono considerate case di lusso: (A/1, abitazioni di tipo signorile), (A/8, abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).

  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.

  • Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

  • Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

  • non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

  • In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

 

3. L’acquisto delle pertinenze

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (cantina o soffitta);

  • C/6 (garage o box auto);

  • C/7 (tettoia o posto auto).

 

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

 

 

4. Casi particolari

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

 

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione

L’agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Il beneficio spetta però solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile

Si può fruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.

Sulla stessa casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nei seguenti casi:

  • quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell’immobile;

  • quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.

 

Acquisto di abitazione contigua

L’agevolazione “prima casa” spetta anche nelle seguenti due ipotesi:

  • quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;

  • quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata fruendo dei benefici “prima casa” (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

 

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

 

Cittadino italiano non residente

Chi è emigrato all’estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

Ovviamente, l’agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Non è necessario per l’acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.

Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).

 

5. Perdita delle agevolazioni 1°casa

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

  • le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;

  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

  • vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

 

Nota bene: Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

 

 

La decadenza dall’agevolazione comporta

  1. il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi

  2. l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

 

Procedura dell’accertamento della decadenza

L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce.

In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese.

Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

 

 

6. Credito d’imposta per riacquistare una 1°casa

A chi Compete

A coloro che vendono l’immobile per il quale al momento dell’acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la “prima casa” la normativa vigente riconosce un credito d’imposta

  • se entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso costituente “prima casa”.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima casa”, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato.

In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta

 

Come si utilizza

Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in vari modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;

  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;

  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

 

Per fruire del credito d’imposta

È necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

 

Quando non spetta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al prece- dente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

  • se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufrui- re del beneficio "prima casa";

  • se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;

  • se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione.

 

 

 

 

Ripartizione delle quote ereditarie

 

 

Tabella riepoligativa della ripartizione delle quote ereditarie:

 

  

Eredi legittimi

Ripartizione delle quote ereditarie

Figli

(in assenza di coniuge)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge

(in assenza di figli, ascendenti e fratelli)

l’intero patrimonio

Coniuge + 1 figlio

1/2 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/2 al figlio

Coniuge + 2 o più figli

1/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

2/3 al figli (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + genitori

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/3 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + fratelli

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/3 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + genitori + fratelli

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

3/12 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

1/12 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

Fratelli

(solo in mancanza di coniuge e figli)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Genitori

(solo in mancanza di coniuge e figli)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Genitori + Fratelli

(solo in mancanza di coniuge e figli)

1/2 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

1/2 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

 

  

 

La scelta tra donazione e testamento

 

  

Sotto il profilo sostanziale non ci sono differenze, anche se si ricorre alla donazione non possono, comunque, essere violate le disposizioni di legge in tema di legittima.

 

La donazione non può costituire cioè lo strumento per privarsi del proprio patrimonio e lasciare, alla propria morte, qualcuno dei legittimari senza la quota minima che gli spetta.

 

  

Se si vuole già dividere i beni tra i propri successori

 

  • lo si può certamente fare disponendo a loro favore in vita con altrettanti atti di donazione,

  • ma si può ottenere lo stesso risultato anche con un testamento che contenga disposizioni specifiche per la divisione del patrimonio tra gli eredi.

 

 

 

Sotto il profilo fiscale, invece, non è possibile fare raffronti sulla convenienza: è vero che alle successioni e alle donazioni si applicano le medesime imposte, ma è altrettanto vero che i presupposti temporali per l’applicazione sono diversi.

 

  • Alla donazione si applicano le norme fiscali in vigore al momento in cui viene sottoscritto il relativo atto pubblico;

  • Alla successione, invece, quelle vigenti al momento della morte del disponente. (Nel frattempo potrebbero verificarsi variazioni sulle aliquote delle imposte).

  

 

 

Le caratteristiche della donazione

 

  

1. Le caratteristiche della donazione

 

La donazione è il contratto con il quale un soggetto “il donante” arricchisce per spirito di liberalità (e cioè senza pretendere alcuna controprestazione) un altro soggetto “il donatario” trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti.

 

  

La donazione può attuarsi in diversi modi:

 

  • con il trasferimento della proprietà di beni mobili o immobili appartenenti al donante, o di un altro diritto reale (es. usufrutto, abitazione, diritto di superficie, servitù) spettante al donante

  • mediante la costituzione ex novo di un diritto reale (es. usufrutto, abitazione, diritto di superficie, servitù) su beni mobili o immobili appartenenti al donante

  • con l’assunzione da parte del donante di un obbligo nei confronti del donatario (es. mediante l’assunzione dell’obbligo di corrispondergli, senza ricevere corrispettivo, una rendita vitalizia)

  • tramite la liberazione del donatario da un obbligo nei confronti del donante (es. la rinuncia a un credito che il donante vanta nei confronti del donatario).

 

 

 

2. Donante (Chi può donare)

 

Possono fare donazione solo coloro che hanno la piena capacità di disporre dei propri beni. Sono ritenuti, pertanto, incapaci di donare:

 

  • i minori

  • gli inabilitati

  • gli interdetti

  • le persone soggette ad amministrazione di sostegno (sempre che queste, nel decreto di ammissione alla procedura di amministrazione di sostegno, siano state private della capacità di disporre dei propri beni)

 

 

 

Dato il carattere strettamente personale della donazione, la legge vieta agli incapaci di fare donazioni anche tramite i propri legali rappresentanti.

 

La donazione fatta da persona che, benché non interdetta, sia stata per qualsiasi causa, anche transitoria incapace di intendere e volere al momento della donazione, può essere annullata su istanza del donante, dei suoi eredi o aventi causa.

 

L’onere della prova dello stato di incapacità del donante nel momento della donazione è a carico di chi ne chiede l’annullamento. L’azione deve essere proposta entro 5 anni dalla data della donazione.

 

Essendo dotate di capacità generale, possono donare invece le persone giuridiche sia pubbliche sia private, entro i limiti imposti dalla legge e dai rispettivi atti costitutivi e statutari.

 

 

 

3.Il donatario (chi può beneficiare)

 

Non esistono particolari limiti alla possibilità di accettare una donazione: può beneficiarne chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico.

 

Ovviamente gli incapaci (es. minori o interdetti) potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.

 

L’unico divieto a ricevere una donazione previsto dalla legge riguarda il tutore e il protutore.

 

È ammessa anche la donazione a favore di nascituri già concepiti o a favore di figli non ancora concepiti di una persona vivente al momento della donazione.

 

Così come previsto per gli incapaci in genere, anche i nascituri, come i figli non ancora concepiti, potranno accettare la donazione tramite i legali rappresentanti (genitori o curatore speciale nominato per l’occasione), che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.

 

Nel caso di donazione fatta congiuntamente a più donatari la legge prevede che la ripartizione, in mancanza di accordi diversi, s’intenda fatta per parti uguali. È valida la clausola con cui il donante dispone che, se uno dei donatari non possa o non voglia accettare, la sua parte venga destinata agli altri.

 

 

 

4. La forma giuridica della donazione

 

La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità.

 

Se la donazione ha per oggetto beni mobili è inoltre necessario, sempre a pena di nullità, descriverli dettagliatamente e indicarne il valore nell’atto di donazione o in un documento da allegare all’atto.

 

La donazione è un contratto e come tale affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti non è sufficiente la sola manifestazione di volontà del donante

 

  • la proposta del donante deve essere espressamente accettata dal donatario (salvo il caso di donazione in riguardo di matrimonio).

  • L’accettazione può essere contenuta nello stesso atto che contiene la proposta del donante, oppure in un atto successivo che dovrà sempre avere forma pubblica, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni.

 

 

 

In quest’ultimo caso, la donazione produce i suoi effetti a partire dal momento in cui l’atto pubblico contenente l’accettazione sia stato notificato al donante.

 

  

 

 

Divieto di mandato e la procura

 

La donazione è un atto strettamente personale che non ammette deleghe a terzi:

 

pertanto sono vietati sia il mandato sia la procura con cui il donante conferisca a terzi il potere di rappresentarlo, con facoltà di scelta del donatario o del bene da donare.

 

È invece ammessa la procura quando il donante abbia determinato sia il donatario sia l’oggetto della donazione, in modo da privare il procuratore di qualsiasi discrezionalità.

 

  

La conferma della donazione nulla

 

Il mancato rispetto del requisito formale rende nulla la donazione, come se non fosse mai stata posta in essere. Tuttavia la legge prevede che la donazione nulla possa essere convalidata:

 

  • la convalida è però possibile solo dopo la morte del donante ad opera dei suoi eredi o aventi causa che, pur conoscendo la causa di nullità, dichiarino espressamente di confermare la donazione fatta (convalida espressa), o ne diano volontaria esecuzione (convalida tacita).

  • La convalida espressa o tacita è possibile per qualsiasi donazione nulla, indipendentemente dalla causa della nullità, quindi non solo per mancato rispetto del requisito formale.

  

 

5. Cause di possibile revoca delle donazioni

 

La donazione, è un contratto e come tale non può essere revocato su iniziativa del solo donante (es., nel caso di ripensamento se il donatario non tiene un comportamento conforme alle sue aspettative).

 

Secondo la vigente normativa, la revocazione delle donazioni può essere richiesta all’autorità giudiziaria in due casi specifici:

 

 

 

1) la revocazione per ingratitudine:

 

è possibile la revoca della donazione quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti

 

  • omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato cui siano applicabili le norme sull’omicidio;

  • denuncia o testimonianza per reato punibile con l’ergastolo, o reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è risultata calunniosa o la testimonianza è risultata falsa

  • si sia reso colpevole di ingiuria grave verso il donante;

  • abbia dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, o gli abbia rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti a sensi di legge

 

 

 

2) La revocazione per sopravvenienza di figli

 

Le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio, o di un discendente legittimo del donante. La revocazione può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione.

 

Non possono comunque essere revocate, né per causa d’ingratitudine, né per sopravvenienza di figli, le donazioni rimuneratorie e quelle fatte in relazione a un determinato matrimonio.

 

 

 

6. Casi particolari di donazione

 

A) LA DONAZIONE MODALE

 

La donazione può essere gravata da un onere a carico del beneficiario.

 

L’onere può consistere in una prestazione a favore:

 

  • dello stesso donante (es. una donazione immobiliare con onere per il donatario di prestare assistenza materiale e morale al donante vita sua natural durante);

  • di terzi estranei al contratto (es. una donazione con onere di prestare assistenza a un parente del donante);

  • della comunità o della collettività (es. una donazione con onere di devolvere una somma per beneficenza).

 

 

 

L’esistenza di un onere non è di per sé idonea a trasformare la donazione in un atto a titolo oneroso a prestazioni corrispettive se e in quanto l’onere non sia previsto come controprestazione dell’attribuzione donativa (ad esempio, l’onere a favore di terzi o della comunità non potrà mai considerarsi alla stregua di una controprestazione a favore del donante).

 

  • Il donatario è comunque tenuto all’adempimento dell’onere entro i limiti del valore dei beni donati (oltre al donante può agire qualsiasi interessato, anche durante la vita del donante)

  • Il mancato adempimento dell’onere non costituisce causa di risoluzione della donazione se ciò non viene espressamente previsto nell’atto di donazione. (Per dare particolare forza all’onere apposto si dovrà pertanto inserire nell’atto di donazione una clausola che preveda la risoluzione della donazione stessa in caso di mancato adempimento dell’onere).

 

B) LE DONAZIONI RIMUNERATORIE

 

Le ragioni di una donazione possono essere molte: affetto, beneficenza e altro ancora.

 

Ma una donazione può essere anche motivata da:

 

  • riconoscenza (da intendersi quale particolare sentimento di gratitudine verso il donatario);

  • considerazione di particolari meriti del donatario;

  • speciale remunerazione (per favori e/o servizi resi dal donatario senza che vi sia alcun nesso funzionale tra i servizi resi e la donazione, perché altrimenti saremmo in presenza di un contratto oneroso a prestazioni corrispettive).

 

 

 

In questi casi si è in presenza della cosiddetta donazione rimuneratoria.

 

In questa particolare donazione, il motivo che spinge il donante a compierla è elemento essenziale per individuare la corretta disciplina di riferimento.

 

Alla donazione rimuneratoria si applicano, infatti, disposizioni specifiche:

 

  • è esclusa la revoca per ingratitudine e per sopravvenienza dei figli;

  • è prevista la garanzia per evizione a carico del donante (ossia la garanzia che non gravino sui beni donati diritti di terzi o che terzi possano vantare);

  • è prevista l’esclusione del donatario dall’obbligo degli alimenti.

 

 

 

Per tutto il resto, anche alla donazione rimuneratoria, che rimane comunque un atto volto a procurare un arricchimento altrui senza che vi sia stata una controprestazione, si applica la disciplina relativa alla donazione.

 

 

 

C) LE DONAZIONI INDIRETTE

 

Lo scopo della donazione (arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga) può essere raggiunto anche con negozio diverso dalla donazione tipica, il quale, proprio perché utilizzato per perseguire lo scopo donativo, va assoggettato alla disciplina sostanziale della donazione. Si parla in questo caso di donazione indiretta.

 

 

 

L’intestazione di beni a nome altrui

 

Il caso più ricorrente di donazione indiretta è quella dell’intestazione di beni a nome altrui e in particolare quella dell’acquisto di un bene immobile con denaro dei genitori intestato a favore del figlio.

 

In questo caso la compravendita pertanto, pur concretizzando una donazione indiretta, non vede comunque mutata la propria natura giuridica: è e rimane compravendita, per la quale quindi non é prescritta a pena di nullità la forma di atto pubblico con la presenza dei testimoni (funge da mero “strumento” per l’attuazione della liberalità).

 

A tal proposito può essere utile specificare nell’atto di compravendita, mediante un’apposita dichiarazione del donatario, che il prezzo di acquisto è stato pagato dai genitori, e ciò per le seguenti ragioni:

 

  • per motivi di coerenza fiscale, se e in quanto il figlio acquirente sia uno studente o comunque un soggetto privo di redditi consolidati e quindi impossibilitato a giustificare di fronte al fisco la provenienza del denaro utilizzato per l’acquisto;

  • per motivi successori, dovendo il figlio (acquirente) imputare il bene oggetto della donazione indiretta alla propria quota ereditaria: questo aspetto è particolarmente importante per il genitore donante specie se ci sono altri figli che, in mancanza della dichiarazione del donatario sulla provenienza del denaro utilizzato per l’acquisto, potrebbero non essere in grado di provare l’avvenuta donazione indiretta dopo la morte del genitore;

  • ai fini della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo: dovendo le parti, nei casi di trasferimento di immobili, dichiarare nell’atto gli estremi dei mezzi di pagamento utilizzati, se il pagamento è stato effettuato direttamente dai genitori con assegni o bonifici loro imputabili, la dichiarazione avrà anche la funzione di giustificare la provenienza dei mezzi di pagamento;

  • infine perché, alla luce dei recenti orientamenti anche della giurisprudenza, si esclude che la donazione indiretta che si andrebbe a evidenziare esponga, in caso di rivendita, il terzo subacquirente ai rischi dell’azione di restituzione, creando problemi per la futura commerciabilità del bene così acquistato.

 

 

 

Come fare la successione

 

 

 

1. Quando si apre la successione

 

Al momento della morte si “apre la successione”.

 

Con l’apertura della successione viene individuato il momento preciso a cui retroagiscono gli effetti della trasmissione dei diritti ereditari e il momento dal quale decorrono i termini prescritti per l’espletamento delle varie formalità previste dalla normativa vigente, tra le quali quelle di carattere fiscale.

 

Il luogo dove si apre la successione è quello dell’ultimo domicilio del defunto ed è rilevante ai fini dell’individuazione degli uffici competenti per gli adempimenti previsti dalla normativa vigente (ad esempio il Registro delle Successioni dal quale devono risultare la dichiarazione di accettazione di eredità con beneficio di inventario e la dichiarazione di rinuncia di eredità di cui si parlerà più avanti è conservato presso il Tribunale del luogo dove si apre la successione).

 

Esistono due tipi di successione:

 

  1. la successione testamentaria (o testata, cioè con testamento);

  2. la successione legittima (o intestata, cioè senza testamento o di testamento che non abbia disposto dell'intero patrimonio).

 

 

 

Divieto dei patti successori

 

Sono nulli gli accordi con cui si dispone della propria successione. Pertanto non è possibile stipulare una convenzione con cui un soggetto in vita disciplini la propria successione con il consenso dei potenziali eredi (patti successori istitutivi). L’unico strumento con il quale si può disporre delle proprie sostanze è il testamento, per il quale la legge pone ben precisi requisiti di validità.

 

Sono nulli anche i patti con i quali si dispone dei diritti di una successione non ancora aperta o della rinuncia ai medesimi (patti successori dispositivi e rinunciativi). Un potenziale erede non può pertanto disporre o rinunciare ai diritti che gli potrebbero spettare in relazione alla successione di un soggetto non ancora deceduto

 

L’unica deroga al divieto dei patti successori è prevista per il patto di famiglia, contratto in forza del quale l’imprenditore può trasferire in tutto o in parte la propria azienda ovvero il titolare di partecipazioni societarie può trasferire in tutto o in parte le proprie quote, ad uno o più discendenti.

 

Con il patto di famiglia il legislatore ha messo a disposizione dell’imprenditore uno strumento per pianificare il passaggio generazionale, ossia per trasferire a titolo gratuito la propria azienda (individuale o collettiva) ad alcuni dei propri discendenti, senza che l’operazione possa poi essere messa in discussione dagli altri familiari o legittimari.

 

 

 

2. La successione testamentaria

 

Quando esiste un valido testamento si apre la successione testamentaria.

 

 

 

"Il testamento, dunque, è un atto unilaterale e cioè solo di chi intende disporre dei propri beni con il quale colui che lo redige esprime le proprie volontà su come attribuire il proprio patrimonio dopo la morte".

 

 

 

Nel caso in cui vi siano più testamenti, in linea generale, bisogna fare riferimento alle disposizioni contenute nel testamento cronologicamente più recente.

 

Per evitare che si possano creare incertezze sulla volontà del testatore è opportuno che l’ultimo testamento revochi espressamente i precedenti.

 

Se, tuttavia, ciò non avviene si avrà la revoca tacita di tutte le disposizioni del testamento precedente che risultino incompatibili con il testamento successivo.

 

Abbiamo detto che quando esiste un valido testamento si apre la successione testamentaria.

 

Il testamento, dunque, è un atto unilaterale e cioè solo di chi intende disporre dei propri beni con il quale colui che lo redige esprime le proprie volontà su come attribuire il proprio patrimonio dopo la morte.

 

Nel caso in cui vi siano più testamenti, in linea generale, bisogna fare riferimento alle disposizioni contenute nel testamento cronologicamente più recente.

 

Per evitare che si possano creare incertezze sulla volontà del testatore è opportuno che l’ultimo testamento revochi espressamente i precedenti.

 

Se, tuttavia, ciò non avviene si avrà la revoca tacita di tutte le disposizioni del testamento precedente che risultino incompatibili con il testamento successivo.

 

 

 

3. La successione “legittima”

 

La successione legittima devoluta per legge si apre:

 

  1. se non c’è un testamento valido;

  2. se il testamento non dispone sull’intero patrimonio del defunto, ma solo su singoli determinati beni. (In quest’ultimo caso la successione legittima si apre limitatamente alla parte di patrimonio non attribuita per testamento).

 

Il patrimonio del defunto, in caso di successione legittima, viene devoluto ai parenti del defunto a partire da quelli a lui più vicini (figli e coniuge) e via via fino a quelli più lontani sino al sesto grado di parentela. Nel caso in cui non vi siano parenti entro il sesto grado l’eredità si devolve a favore dello Stato.

 

 

 

4. Ripartizione delle quote ereditarie nelle successioni legittime

 

Qui di seguito si indicano le quote che spettano ai beneficiari nei casi più comuni. È opportuno precisare che i fratelli e gli ascendenti possono diventare eredi soltanto se il defunto non aveva figli (quindi non sono possibili ipotesi di concorso tra i figli e i fratelli/ascendenti del defunto).

 

 

 

5,Tabella riepoligativa della ripartizione delle quote ereditarie:

 

 

 

Eredi legittimi

Ripartizione delle quote ereditarie

Figli

(in assenza di coniuge)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge

(in assenza di figli, ascendenti e fratelli)

l’intero patrimonio

Coniuge + 1 figlio

1/2 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/2 al figlio

Coniuge + 2 o più figli

1/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

2/3 al figli (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + genitori

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/3 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + fratelli

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

1/3 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

Coniuge + genitori + fratelli

2/3 al coniuge (+ diritto di abitazione della casa coniugale)

3/12 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

1/12 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

Fratelli

(solo in mancanza di coniuge e figli)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Genitori

(solo in mancanza di coniuge e figli)

l’intero patrimonio (diviso in parti uguali tra loro)

Genitori + Fratelli

(solo in mancanza di coniuge e figli)

1/2 ai genitori (diviso in parti uguali tra loro)

1/2 ai fratelli (diviso in parti uguali tra loro)

 

 

 

6. L’assunzione della qualità di erede

 

Chiamato all’eredità è colui che viene istituito come erede nel testamento (in caso di successione testamentaria) ovvero colui che è ricompreso tra gli eredi secondo le norme di legge (in caso di successione legittima).

 

 

 

Il chiamato all’eredità per divenire erede deve accettare l’eredità. L’eredità, pertanto, si acquista con l’accettazione.

 

 

 

Il chiamato all’eredità, una volta compiuta l’accettazione, è considerato erede sin dal momento dell’apertura della successione. Detto in altre parole, l’accettazione dell’eredità ha un effetto retroattivo dal momento che nel nostro ordinamento vige il principio per cui non c’è soluzione di continuità tra la situazione giuridica del defunto e quella dei suoi eredi.

 

 

 

LA RAPPRESENTAZIONE

 

La rappresentazione fa subentrare i discendenti legittimi nei diritti riconosciuti dalla legge o dal testamento al loro ascendente (chiamato all’eredita), qualora:

 

  • esso non possa (ad esempio perché deceduto prima)

  • non voglia (ad esempio in caso di rinuncia di eredità) accettare l’eredità o il legato.

 

 

 

La rappresentazione però opera solo se:

 

  • gli eredi o legatari non accettanti siano i figli legittimi, legittimati, adottivi e/o naturali del defunto;

  • gli eredi o i legatari non accettanti siano i fratelli del defunto.

 

 

 

 

 

7. L’accettazione o acquisto dell’eredità del patrimonio

 

L’eredità si acquista con l’accettazione. L’accettazione di eredità può essere espressa oppure tacita.

 

a) L’accettazione espressa consiste nella dichiarazione in un atto scritto (atto pubblico o scrittura privata) di accettare l’eredità o di assumere il titolo di erede, compiuta dal chiamato all’eredità.

 

b) L’accettazione tacita, la più ricorrente nella prassi

 

  • consiste nel compimento da parte del chiamato all’eredità di un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe potuto compiere se non in quanto erede. (L’esempio più comune è la vendita di un bene ereditario: questo atto comporta l’accettazione tacita di eredità, in quanto presuppone necessariamente una volontà in tal senso).

 

 

 

  • L’acquisto dell’eredità può avvenire, sempre tacitamente, per effetto del possesso dei beni ereditari: infatti, qualora entro tre mesi dall’apertura della successione il chiamato all’eredita, in possesso dei beni ereditari, non proceda all’inventario dell’eredità e alla successiva dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario lo stesso è considerato, a tutti gli effetti di legge, erede puro e semplice con preclusione di rinuncia all’eredità.

 

 

 

ACCETTAZIONE DEL LEGATO

 

Il legato, al contrario dell’eredità, non deve essere espressamente accettato in quanto entra immediatamente nella disponibilità del legatario o beneficiario.

 

Per mantenere l’aggiornamento dei Registri Immobiliari, il notaio che ha curato la pubblicazione del testamento dovrà provvedere alla trascrizione del legato.

 

 

 

8. Conseguenze dell’accettazione dell’eredità

 

A seguito dell’accettazione espressa o tacita il chiamato all’eredità diventerà erede puro e semplice, e cioè

 

  • subentrerà proporzionalmente alla sua quota ove vi siano altri eredi con effetto dal momento in cui si è aperta la successione, nella posizione giuridica del defunto,

  • dovrà rispondere con il proprio patrimonio anche degli eventuali debiti ereditari.

 

 

 

Ne consegue che se le passività sono di valore superiore a quello delle attività, l’erede subirà un pregiudizio patrimoniale, dovendo attingere dal proprio patrimonio personale le risorse per estinguere i debiti ereditari (eredità passiva). L’accettazione di eredità determina pertanto per l’erede la “confusione dei patrimoni”.

 

 

 

9. L’accettazione di eredità con il beneficio di inventario

 

Per evitare l’effetto della confusione dei patrimoni, il chiamato all’eredità potrà, in alternativa:

 

  1. rinunciare all’eredità, soluzione preferibile se si ha la ragionevole certezza che l’eredità sia passiva e salvi sempre gli effetti della rappresentazione;

  2. accettare l’eredità con il beneficio di inventario, soluzione invece preferibile se non vi è una assoluta certezza che l’eredità sia passiva ma non si voglia neppure correre il rischio di incorrere nella confusione dei patrimoni.

     

 

L’accettazione di eredità con beneficio di inventario: è uno speciale tipo di accettazione espressa che deve essere compiuta mediante dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del Tribunale del circondario in cui si è aperta la successione.

 

 

 

L’accettazione con beneficio di inventario è obbligatoria in alcuni casi previsti dalla legge, in particolare nel caso in cui i chiamati all’eredità siano:

 

  • minori, interdetti, inabilitati, emancipati (ossia soggetti dei quali il legislatore intende tutelare il patrimonio in relazione a possibili eredità passive);

  • nel caso di persone giuridiche o associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti, escluse le società.

 

 

 

In generale l’effetto dell’accettazione con beneficio di inventario è quello di evitare la confusione dei patrimoni. Più precisamente si può dire che l’erede con beneficio di inventario:

 

  • conserva verso l’eredità tutti i diritti e tutti gli obblighi che aveva verso il defunto, tranne quelli che si sono estinti per effetto della morte (in tal modo l’erede potrà soddisfare i crediti che aveva nei confronti del defunto);

  • non è tenuto al pagamento dei debiti ereditari e dei legati oltre il valore dei beni a lui pervenuti (in tal modo l’erede eviterà un’eredità passiva, estinguendo tutti i pesi che gravano sull’eredità solo con l’attivo dell’asse ereditario senza intaccare il suo patrimonio);

  • i creditori dell’eredità e i legatari potranno soddisfarsi sul patrimonio ereditario a preferenza e quindi prima dei creditori dell’erede.

 

La tempistica per procedere all’accettazione dell’eredità con beneficio di inventario, varia a seconda che il chiamato all’eredità abbia o meno il possesso dei beni ereditari.

 

1) Nel caso in cui il chiamato all’eredità abbia già il possesso dei beni ereditari,

 

  • l’inventario deve essere concluso entro 3 mesi dal giorno dell’apertura della successione o della notizia della devoluta eredità. In caso contrario il chiamato all’eredità decade dal beneficio di inventario e conseguentemente viene considerato erede puro e semplice.

  • Compiuto l’inventario nel termine sopra indicato, il chiamato all’eredità ha un ulteriore termine di 40 giorni, da quello del compimento dell’inventario medesimo, per decidere se accettare o rinunciare all’eredità. Trascorso questo termine senza alcuna decisione, il chiamato all’eredità decade dal beneficio di inventario e conseguentemente viene considerato erede puro e semplice.

 

 

 

2) Nel caso in cui il chiamato all’eredità non abbia ancora il possesso dei beni ereditari

 

  • il chiamato può fare la dichiarazione di accettare col beneficio di inventario fino a che il diritto di accettare non è prescritto, e cioè entro 10 anni dall’apertura della successione;

  • una volta resa la dichiarazione di accettazione di eredità, l’inventario deve essere compiuto entro i successivi 3 mesi (in caso contrario il beneficiario decade dal beneficio di inventario e conseguentemente viene considerato erede puro e semplice).

 

 

 

L’inventario consiste: in una descrizione analitica dei beni, diritti e debiti caduti in successione, fatta dal cancelliere del Tribunale o da un notaio (debitamente nominato dal Tribunale), che ne redige un apposito verbale.

 

L’erede che accetta con beneficio d’inventario diventa amministratore del patrimonio ereditario (anche nell’interesse dei creditori del defunto e dei legatari), ma gli è preclusa la cessione dei beni ereditari senza autorizzazione del giudice, pena la decadenza dal beneficio e l’attribuzione della qualifica di erede puro e semplice con gli effetti giuridici che ne conseguono.

 

Una volta compiuta la procedura di accettazione con beneficio di inventario il chiamato diventa erede, ma è immune dalla responsabilità illimitata che caratterizza l’erede puro e semplice. I creditori del defunto potranno, pertanto, agire sui soli beni del defunto, senza poter aggredire i beni dell’erede.

 

 

 

L’EREDITÀ GIACENTE

 

Quando il chiamato non ha accettato l’eredità (espressamente o tacitamente) il Tribunale, su istanza di chi ne ha interesse o anche d’ufficio, nomina un curatore dell’eredità.

 

Il curatore procede all’inventario dell’eredità, ne cura l’amministrazione e provvede al pagamento dei debiti ereditari e dei legati, previa autorizzazione del Tribunale, e cessa dalle sue funzioni quando l’eredità viene accettata.

 

 

 

10. La trascrizione dell’accettazione di eredità

 

Se il defunto era titolare della proprietà di beni immobili, è necessario trascrivere, presso l’ufficio dei Registri Immobiliari competente per territorio, l’accettazione di eredità che sancisce l’avvenuta acquisizione dell’immobile ereditario.

 

È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. In questo caso, in occasione dell’atto che la determina ad esempio una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

 

È necessario rendere nota l’accettazione attraverso la trascrizione nei Registri Immobiliari per evitare acquisti da eredi solo apparenti.

 

 

 

Ad esempio: Si pensi al caso in cui i fratelli del defunto, deceduto senza lasciare genitori, coniuge e figli, si considerino in assoluta buona fede eredi, mentre il defunto stesso ha disposto con un testamento che viene scoperto solo in un secondo tempo esclusivamente a favore di una terza persona, che é quindi il vero erede. In tal caso, chi ha acquistato dall’erede apparente in realtà ha acquistato da un “non proprietario”, e rischia quindi di veder rivendicata la proprietà da parte dell’erede vero.

 

 

 

Se viene trascritta l’accettazione di eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa salvo il proprio acquisto.

 

 

 

11. La rinuncia all’eredità

 

Il chiamato all’eredità può rinunciare all’eredità. In questo caso la sua quota andrà agli altri eredi a meno che non operi la rappresentazione ovvero il testatore abbia previsto la sostituzione.

 

Deve essere posta particolare attenzione quando si rinuncia a un’eredità specie se si tratta di un’eredità passiva in quanto il rinunciante, che sia il figlio o il fratello del defunto, trasmette la devoluzione ereditaria cui ha rinunciato ai propri discendenti (per effetto della rappresentazione).

 

Con la rinuncia all’eredità, chi rinuncia è considerato come se non fosse mai stato chiamato all’eredità. Pertanto, presupposto per la rinuncia all’eredità è che non vi sia già stato l’acquisto dell’eredità mediante accettazione espressa o tacita.

 

La rinuncia all’eredità deve essere fatta con una dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del Tribunale del circondario dove si è aperta la successione e va iscritta nel Registro delle Successioni.

 

La rinuncia può essere revocata accettando l’eredità, sempreché l’eredità non sia già stata acquistata da un altro dei chiamati.

 

 

 

12. La sostituzione dell’erede

 

Il testatore può sostituire all’erede istituito un’altra persona nel caso in cui il primo non possa accettare l’eredità, (ad esempio perché già morto, o non voglia accettarla).

 

  • Possono sostituirsi più persone a una sola, o una sola a più persone.

  • È ammessa anche la sostituzione reciproca tra più eredi istituiti.

  • È prevista anche una particolare forma di sostituzione denominata sostituzione fedecommissaria, (volta ad assicurare alla persona interdetta, successivamente al decesso del testatore, la cura e l’assistenza da parte di soggetti che si ritengono idonei al compito, soggetti che vengono a loro volta ricompensati ricevendo, alla morte dell’interdetto, i beni oggetto del fedecommesso).

 

 

 

13. I diritti dei leggittimari

 

Il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto), una "quota di eredità, “detta legittima”, della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia stata questa espressa in un testamento o eseguita in vita mediante donazioni.

 

Il testatore, pertanto, può liberamente disporre solo della quota che la legge non riserva a questi soggetti ovvero la quota disponibile.

 

Tabella delle quote di legittima e le corrispondenti quote disponibili al testatore previste dalla legge:

 

 

 

Legittimari

Quota di patrimonio Legittima

Quota di patrimonio disponibile al testatore

Figlio

(in assenza di coniuge)

1/2 al Figlio

1/2

Più figli

(in assenza di coniuge)

2/3 ai Figli (da dividersi in parti uguali)

1/3

Coniuge

(in assenza di figli)

1/2

1/2

Concorso tra figlio e coniuge

1/3 al Coniuge

1/3 al Figlio

1/3

Concorso tra più figli e coniuge

1/4 al Coniuge

1/2 ai Figli (da dividersi in parti uguali)

1/4

Ascendenti

1/3 agli Ascendenti

2/3.

Concorso tra ascendenti e coniuge

1/2 al Coniuge

1/4 agli Ascendenti

1/4

 

 

 

Diritto di abitazione e uso del coniuge: al coniuge, anche quando concorre con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e l’uso dei mobili che la corredano (diritti gravanti sulla quota disponibile).

 

È importante evidenziare che la quota di legittima non va calcolata sul valore del patrimonio del defunto al momento della morte, ma sul valore risultante dalla seguente operazione:

 

valore del patrimonio – (valore dei debiti del defunto + valore delle donazioni in vita alla data di apertura della successione).

 

 

 

14. La tutela del legittimario

 

Se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima, per effetto di una disposizione testamentaria e/o di donazioni poste in essere in vita dal defunto, esso può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, l’azione di riduzione, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni.

 

I legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del testatore.

 

Se un soggetto dispone di tutto il suo patrimonio con più donazioni, i legittimari che non hanno ricevuto nulla (i legittimari pretermessi) o i legittimari che hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima (i legittimari lesi) non possono rinunciare all’azione di riduzione, con il donante vivente, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione. Tale rinuncia è espressamente vietata dalla legge.

 

L’azione di riduzione va proposta nei confronti dell’erede o del donatario che ha ricevuto beni in eccedenza.

 

Se il donatario ha, nel frattempo, alienato a terzi gli immobili donati, e non ha altri beni nel proprio patrimonio sui quali il legittimario leso possa soddisfare le proprie ragioni, quest’ultimo potrà:

 

  • chiedere ai terzi acquirenti la restituzione del bene a suo tempo donato: questa è l’azione di restituzione.

  • Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.

 

 

 

Di queste problematiche si deve tener conto quando si acquista un immobile pervenuto al venditore per donazione o quando si richiede alla banca un mutuo, per finanziarne l’acquisto, che non viene concesso proprio perché sussistono i rischi sopra evidenziati.

 

L’azione di restituzione, in caso di immobili, può essere intrapresa dal legittimario leso solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. (Lo stesso principio vale anche per le ipoteche e per ogni altro vincolo sull’immobile che il donatario abbia iscritto o trascritto sull’immobile donatogli).

 

Se l’azione di riduzione è domandata dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione, le ipoteche e i pesi restano efficaci, fermo restando, però, l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni.

 

 

 

15. L’esecutore testamentario

 

Colui che redige il testamento può nominare uno o più esecutori testamentari. La nomina è particolarmente opportuna nel caso di test.

 

 

 

 

 

La commerciabilità dei beni provenienti da donazioni

 

 

 

Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto:

 

dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario. (Ma solo qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti)

 

 

 

Innanzitutto si fa presente che:

 

  • il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni

 

  • se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di riduzione”, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione)

 

  • i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. Pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla i “legittimari pretermessi” o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima “legittimari lesi” non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.

 

 

 

L’azione di riduzione

 

La lesione susseguente a donazione, va proposta nei confronti del donatario.

 

Tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati, il legittimario, (solo se il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene (azione di restituzione).

 

  • L’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni cominciando dall’ultima.

  • Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.

  • L’azione di restituzione può essere intrapresa dal “legittimario leso” o “pretermesso ” solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

 

 

 

 

 

 

 

Verifiche da effettuare prima di un acquisto e possibili rimedi

 

Se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:

 

 

 

A) IL DONANTE SIA ANCORA VIVENTE:

 

in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

 

1) che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;

 

2) che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;

 

3) che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

 

 

 

Possibili rimedi: Le varie soluzioni suggerite dalla prassi sono:

 

  • Risoluzione della donazione per mutuo dissenso;

 

  • Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione;

  • Rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione (diversa dall’azione di riduzione che è per legge irrinunciabile).

 

 

 

Ma hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, (perché vi sono dubbi sulla loro legittimità). Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta.

 

 

 

B) IL DONANTE SIA DECEDUTO DA MENO DI 10 ANNI:

 

In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.

 

  • Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante).

 

 

 

Possibili rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.563 c.c., (rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante).

 

 

 

C) IL DONANTE SIA DECEDUTO DA PIÙ DI 10 ANNI:

 

in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

 

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.

 

 

 

D) SIANO DECORSI PIÙ DI 20 ANNI DALLA DATA DELLA DONAZIONE:

 

A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

 

 

 

Conclusioni

 

Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.

 

 

 

SECONDO LA GIURISPRUDENZA IL SEMPLICE FATTO CHE UN BENE IMMOBILE PROVENGA DA DONAZIONE NON COMPORTA L’ESISTENZA, DI PER SÉ, DI UN PERICOLO EFFETTIVO E ATTUALE DI RIVENDICA:

 

PER CUI SI È RITENUTO INGIUSTIFICATO IL RIFIUTO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE A STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA, QUALORA IL MOTIVO FOSSE LA PROVENIENZA A TITOLO DI DONAZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DEL PRELIMINARE.

 

 

 

 

Le imposte sulle Donazioni e Successioni immobiliari

 

 

 

La Base Imponibile

 

La base imponibile per il calcolo delle IMPOSTE è costituito dal VALORE CATASTALE

 

 

 

Le Aliquote

 

Le aliquote da utilizzare per determinare l'imposta per le Successioni e Donazioni variano in funzione del RAPPORTO DI PARENTELA intercorrente tra il donante e il beneficiario.

 

 

 

BENEFICIARI

TIPOLOGIA IMMOBILE

IMPOSTA DI TRASCRIZIONE

IMPOSTA CATASTALE

IMPOSTA DONAZIONE O SUCCESSIONE

Coniuge

 

Parenti in linea diretta

1° Casa

200€

200€

Franchigia
1.000.000€

Oltre Franchigia
4%

Altri immobili

2%

1%

 



 

Fratelli e sorelle

1° Casa

200€

200€

Franchigia
100.000€

Oltre Franchigia
6%

Altri immobili

2%

1%

 

 

 

Parenti fino al 4° grado

 

Affini in linea diretta

 

Affini in linea collaterale fino al 3° grado

1° Casa

200€

200€

6,00%

Altri immobili

2%

1%

 

 

 

Altri soggetti

1° Casa

200€

200€

6,00%

Altri immobili

2%

1%

 

 

 

Soggetti portatori di Handicap grave

(ai sensi della legge 5.2.1992 n° 104)

1° Casa

200€

200€

Franchigia
1.500.000€

Oltre Franchigia
4%

Altri immobili

2%

1%

 

 

 

La Parentela

 

È il vincolo che unisce le persone che discendono dalla stessa persona o, come il codice civile afferma, dallo stesso stipite (art. 74 cod. civ.).

 

Ai fini della determinazione del vincolo si distinguono:

 

  • La linea retta unisce le persone di cui l’una discende dall’altra (ad es. padre e figlio, nonno e nipote);

  • La linea collaterale unisce le persone che, pur avendo un uno stipite comune, non discendono l’una dall’altra (ad es. fratelli, zio e nipote);

 

 

 

I gradi si contano calcolando le persone e togliendo lo stipite:

 

  • Tra padre e figlio c’è parentela di primo grado;

  • Tra fratelli c’è parentela di secondo grado ( figlio, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2 );

  • Tra nonno e nipote c’è parentela di secondo grado ( nonno, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2 );

  • Tra cugini c’è parentela di quarto grado e così via;

 

 

 

Le Affinità Parentali

 

E’ il vincolo che unisce un coniuge ed i parenti dell’altro coniuge. Sono affini, perciò, i cognati, il suocero e la nuora, ecc.. Per stabilire il grado di affinità si tiene conto del grado di parentela con cui l’affine è legato al coniuge; così suocera e nuore sono affini in primo grado; i cognati sono affini di secondo grado, ecc.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabella Gradi Parentela

 

 

 

PARENTELA

VINCOLO TRA PERSONE CHE DISCENDONO DA UNO STESSO STIPITE

AFFINITÀ

VINCOLO TRA UN CONIUGE E I PARENTI DELL'ALTRO

CONIUGE

GRADO

RAPPORTO DI PARENTELA CON IL TITOLARE

GRADO

RAPPORTO DI AFFINITÀ

1° Grado

Padre e madre figlio o figlia

1° Grado

Suocero o suocera del titolare figlio o figlia del coniuge

2° Grado

Nonno o nonna nipote ( figlio del figlio o della figlia ) fratello o sorella

2° Grado

Nonno o nonna del coniuge nipote ( figlio del figlio del coniuge ) cognato o cognata

3° Grado

Bisnonno o bisnonna pronipote ( figlia o figlio del nipote ) nipote ( figlia o figlio del fratello o della sorella ) zio e zia ( fratello o sorella del padre o della madre )

3° Grado

Nisnonno o bisnonna del coniuge pronipote ( figlio del nipote del coniuge ) nipote ( figlio del cognato o della cognata ) zio o zia del coniuge

Tra marito e moglie non vi è rapporto di parentela o affinità ma una relazione detta di coniugio che implicitamente ammette la collaborazione familiare nell'impresa

I coniugi di tutti i parenti e gli affini del titolare rilevano, ai fini dell'iscrizione come familiari coadiuvanti ART/COM al pari del parente o affine cui sono coniugati, ma i loro familiari sono per il titolare degli estranei