GUIDA IMMOBILIARE

Per costruzioni eseguite prima del 1 settembre 1967	Di una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nel quale in luogo degli estremi della licenza nella quale si attesti l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967
Per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977	Della Licenza Edilizia o della Licenza edilizia in Sanatoria (data di entrata in vigore della legge 10/1977 detta “Legge Bucalossi” che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia)
Per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003	Della Concessione Edilizia o della concessione edilizia in sanatoria (data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia)
Per costruzioni eseguite successivamente al 30 giugno 2003	Del Permesso di Costruire o del permesso di costruire in sanatoria
Per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti successivamente al 30 giugno 2003	Della Denuncia di Inizio Attività D.I.A. per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A. (definita nella prassi: SUPER-D.I.A.)

Imposte sull'acquisto

 

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

Quando il soggetto che vende è:   Privato (o Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l'immobile a condizione che: la vendita avvenga "dopo 5 anni" dall’ultimazione dei lavori con richiesta abitabilità. NB verificare sempre la contabilità dell'impresa costruttrice e di come ha registrato l'iva perchè potrebbe applicare l'iva anche dopo i 5 anni dall'abitabilità)
Tipo di acquisto	imposta di registro (minima di 1000 euro)	imposta ipotecaria	imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)	2%	fissa di 50 euro	fissa di 50 euro
1°casa (da impresa esente IVA)	2%	fissa di 50 euro	fissa di 5 euro
Altri casi	9%	fissa di 50 euro	fissa di 50 euro
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile
Attenzione l’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze: le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito; sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

 

Quando il soggetto che vende è:   Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga "entro 5 anni" dall’ultimazione dei lavori
Tipo di acquisto	IVA	imposta di registro	imposta ipotecaria	imposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)	4%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Altri casi	10%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Abitazioni categorie A/1 A/8 A/9	22%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto
Attenzione: Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.   Definito come: Prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi.

 

  Le principali Verifiche preliminari

 

Accertare il vero proprietario

Bisogna in primo luogo farsi consegnare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario con la relativa nota di trascrizione e verificare:

• Che il venditore sia proprietario esclusivo del bene (possono esserci degli altri comproprietari che non hanno alcuna intenzione di vendere l’immobile).

• Se lui stesso abbia comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

• Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato bisogna essere particolarmente prudenti, Infatti gli eredi non soddisfatti ai quali spetta una quota di legittima, (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.

• Se si acquista da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull’immobile, anche il controllo protesti.

 

Verificare la presenza di ipoteche o servitù

Con i dati del venditore, compreso il codice fiscale, si devono poi effettuare delle “visure” o “ispezioni” ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio, per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.

 

Verificare la conformità Catastale ed urbanistica

Accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune.

• La conformità catastale. Verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).

• La regolarità urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Solo “Licenze, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc..” depositate e protocollate rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.

I rapporti condominiali

Se si acquista un appartamento in condominio.

• Verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione

• Contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, (infatti chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente).

• Farsi consegnare il regolamento di condominio e chiedere all’amministratore se esistano eventuali contenziosi giudiziari.

 

 

 

Certificato di agibilità

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Il certificato di agibilità viene rilasciato con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso di costruire o la denuncia di inizio attività):

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

 

La domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata al comune entro quindici giorni dal termine dei lavori di finitura corredata della seguente documentazione:

- richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità, che il comune provvede a trasmettere al catasto;

- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché alla avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, sottoscritta dal richiedente il certificato di agibilità;

- dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati alla normativa in materia di sicurezza;

- attestato di prestazione energetica (in caso di edifici di nuova costruzione o di edifici oggetto di ristrutturazione importante per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l’8 ottobre 2005). Il certificato di agibilità è rilasciato dal comune previa verifica, oltre che di tutti i documenti sopra descritti, anche:

- del certificato di collaudo statico;

- della certificazione di conformità delle opere eseguite alle norme antisismiche (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);

• della dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

 

E' OBBLIGATORIO STIPULARE IL CONTRATTO PRELIMINARE PRESSO UN NOTAIO AL FINE CHE IL PRELIMINARE STESSO VENGA TRASCRITTO PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI.

 

La principale tutela "la fideiussione del costruttore"

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

 

I PRESUPPOSTI DI APPLICAZIONE DELLA FIDEIUSSIONE DEL COSTRUTTORE

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

 

Le altre tutele per il compratore

Il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire. Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

1. l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;

2. l’obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;

3. la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

4. il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;

5. il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

6. l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;

7. la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;

 

La disciplina di tutela trova applicazione solo a queste condizioni:

1. che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative;

2. deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità;

3. per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora.

Le tutele a favore dell’acquirente sono destinate a operare in diversi momenti:

a) al momento della stipula del preliminare:

• l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);

• l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.

 

b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:

• la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;

• l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

 

c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:

• l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

 

d) dopo la stipula dell’atto definitivo:

• il diritto di prelazione;

• l’esclusione della revocatoria fallimentare.

 

 

La fideiussione del costruttore

 

Dettagli della garanzia fideiussoria

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, ha l'obbligo di legge di consegnare all’acquirente una fideiussione, (rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato), a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

 

La garanzia fideiussoria pertanto dovrà coprire:

• le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;

• le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

 

SONO ESCLUSE DALLA GARANZIA

• La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

• le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);

• i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

 

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

• la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;

• la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

 

 

Quali sono le categorie catastali? Elenco completo

A seguire l’elenco completo delle classi catastali degli immobili con descrizione. Per rendere la lettura più agevole, abbiamo suddiviso questo capitolo attraverso i sei gruppi individuati in precedenza.

 

Gruppo A

• A/1: abitazioni di tipo signorile. Gli immobili che appartengono alla categoria catastale A/1 si distinguono rispetto alle abitazioni residenziali per la loro ubicazione in zone di pregio, oltre a un elevato grado di rifiniture

• A/2: abitazioni di tipo civile. Sono gli immobili di tipo residenziale, dove abita la stragrande maggioranza della popolazione

• A/3: abitazioni di tipo economico. Unità abitative costruite con materiali e rifiniture a basso costo. Esse presentano una rendita catastale minore, oltre a un prezzo d’acquisto inferiore rispetto alle abitazioni che rientrano nella classe A/2

• A/4: abitazioni di tipo popolare. Livello ancora più basso rispetto agli immobili di tipo economico, sia a livello di rifiniture che di caratteristiche costruttive. Oggi non vengono più realizzate

• A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare. Il catasto riporta la definizione di “realtà edilizie al di fuori degli standard minimi indispensabili”. Attraverso la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994 (C1/1022/94), le classi A/5 e A/6 sono state annullate

• A/6: abitazioni di tipo rurale. Immobili a servizio di attività agricole (soppressa dal decreto del Ministero delle Finanze insieme alla classe A/5)

• A/7: abitazioni in villini. Fabbricati corrispondenti alle abitazioni di tipo civile ma con l’aggiunta di aree esterne ad uso esclusivo

• A/8: abitazioni in ville. Immobili con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori all’ordinario, una superficie delle aree principali molto ampia e presenza di parco e/o giardino

• A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici. Tali edifici si caratterizzano per una ripartizione dei volumi e degli spazi interni diversa da tutti gli altri immobili classificati nel catasto

• A/10: studi e uffici privati. Unità abitative destinate ad attività professionali. Tra queste rientrano le agenzie assicurative, i laboratori per analisi e quelli utilizzati dagli odontotecnici

• A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi. L’esempio classico di immobili classificati con la categoria A/11 è rappresentato dalla baita ad alta quota, ma si annoverano anche i trulli e gli stessi rifugi di montagna

 

 

Gruppo B

• B/1: collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme. Nella categoria catastale B/1 rientrano tutte quelle strutture senza fine di lucro adibite all’assistenza per anziani (ospizi), all’educazione dei minori (collegi, orfanotrofi), alla preparazione spirituale dei giovani seminaristi (seminari), all’ospitalità della comunità di un ordine mendicante (conventi), all’alloggio e all’attività delle forze armate (caserme)

• B/2: ospedali e case di cura senza fine di lucro. Sono strutture di ricovero e cura pubbliche, dunque senza fine di lucro

• B/3: riformatori e prigioni. La classe catastale B/3 include gli istituti penitenziari per adulti e minorenni

• B/4: uffici pubblici. Per uffici pubblici si intendono le sedi INPS, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e gli uffici territoriali della Camera di Commercio

• B/5: laboratori scientifici e scuole. Sono immobili realizzati per ospitare attività quali ricerca scientifica e istruzione.

• B/6: accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche (a patto che non siano all’interno di palazzi di pregio e castelli appartenenti alla categoria A/9). Rientrano nella categoria catastale B/6 tutte le sedi culturali appena citate senza finalità di lucro

• B/7: oratori e cappelle non destinate all’esercizio pubblico del culto. Edifici costruiti per esercitare la religione (non in pubblico)

• B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate. Tutti i magazzini disposti a un livello inferiore rispetto al piano terra la cui funzione è quella di raccogliere le scorte

 

Gruppo C

• C/1: locali commerciali. Gli immobili identificati dalla categoria catastale C/1 si occupano della vendita di prodotti, come ad esempio botteghe e negozi

• C/2: locali di deposito e magazzini. Strutture impiegate come locali di sgombero, deposito di merci e sottotetti

• C/3: laboratori per arti e mestieri. A differenza dei locali commerciali, gli edifici della classe catastale C/3 non sono destinati alla vendita dei prodotti, ma alla loro creazione o trasformazione da parte degli artigiani

• C/4: locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro. Tutti gli impianti privati in cui ci si allena o in cui va in scena un evento sportivo

• C/5: stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro. Così come la categoria C/4, si tratta di strutture private

• C/6: autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro. Strutture quali garage, posti macchina o box auto, ma anche scuderie e stalle

• C/7: tettoie aperte o chiuse. Qualsiasi struttura associata a gazebo o tettoia

 

Gruppo D

• D/1: Opifici. Gli opifici sono le fabbriche, i capannoni, dove la materia prima viene lavorata e trasformata in prodotto

• D/2: alberghi con fine di lucro. Alberghi, hotel e le altre strutture ricettive dove i turisti soggiornano a pagamento

• D/3: sale per spettacoli e concerti, cinematografi e teatri con fine di lucro. Gli impianti in cui uno o più artisti si esibiscono davanti a un pubblico pagante

• D/4: ospedali e case di cura con fine di lucro. Strutture di ricovero e cura private, dove la prestazione medica viene offerta dietro pagamento

• D/5: istituti di assicurazione, cambio o credito con fine di lucro. La categoria catastale D/5 identifica banche e assicurazioni private

• D/6: locali e fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro. Stadi, palazzetti dello sport, piscine e tutti gli impianti sportivi dove il pubblico ha accesso pagando un biglietto

• D/7: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Strutture realizzate appositamente per adempiere a un’attività specifica, come ad esempio le stazioni di rifornimento

• D/8: fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Nella classe D/8 rientrano i centri commerciali

• D/9: edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio. Edifici, costruzioni che non dispongono di un loro suolo

• D/10: fabbricati rurali. In questa categoria rientrano la totalità dei vecchi fabbricati fuori dall’area urbana

 

Gruppo E

• E/1: stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto. Alla classe catastale E/1 appartengono aeroporti, porti e stazioni ferroviarie

• E/2: ponti comunali e provinciali a pedaggio. Tutti i ponti pubblici per il cui passaggio è richiesto a ogni automobilista il pagamento di una tariffa fissa

• E/3: fabbricati e costruzioni per esigenze pubbliche speciali. Rientrano nella categoria strutture come chioschi ed edicole che vendono giornali

• E/4: recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali. Sono inclusi i recinti che delimitano un’area dove si svolge, ad esempio, il mercato

• E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. Tali fabbricati sono esenti in maniera permanente dal pagamento dell’IMU, come tutte le altre strutture presenti nel Gruppo E

• E/6: torri, semafori e fari per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. Anche per le strutture della categoria catastale E/6 vale lo stesso discorso, esenzione permanente dal pagamento dell’IMU

• E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. Nella classe catastale E/7 figurano gli edifici religiosi come cattedrali e chiese, al cui interno si celebrano le messe e le altre funzioni religiose

• E/8: costruzioni e fabbricati nei cimiteri, esclusi i sepolcri, i colombari e le tombe di famiglia. Strutture per cui vale l’esenzione dall’imposta municipale unica

• E/9: edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

Gruppo F

• F/1: aree urbane. Rientrano nella categoria catastale F/1 tutte le aree situate al piano terra di fabbricati accatastati all’urbano

• F/2: unità collabenti. Strutture inutilizzabili, per cui non è concessa l’agibilità

• F/3: unità in corso di costruzione. Immobili che non sono stati terminati.

• F/4: unità in corso di definizione. Rispetto agli edifici della classe catastale F/3 la differenza è sottile ma importante. In questa categoria figurano gli immobili per cui non è stata stabilita né la destinazione d’uso né la consistenza

• F/5: lastrici solari. I lastrici solari sono, ad esempio, le terrazze o le aree libere collocate sopra immobili e rientrano tra le parti comuni di un condominio

• F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione. Un qualsiasi fabbricato per cui non è ancora stata presentata la domanda di accatastamento

• F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. La categoria catastale F/7 identifica tutte quelle strutture realizzate dalle aziende di telecomunicazione per le reti pubbliche (vedi banda larga)

 

 

Le imposte per l'Acquisto

 

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

A) QUANDO IL SOGGETTO CHE VENDE È: - Un Privato - Impresa: (costruttrice), (che ha ristrutturato l’immobile) o (non costruttrice) a condizione che la vendita avvenga "dopo 4 anni" dall’ultimazione dei lavori
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile (anziché dal corrispettivo pagato)
Tipo di acquisto	imposta di registro (minima di 1000 euro)	imposta ipotecaria	imposta catastale
1°casa (non di lusso)*	2%	fissa di 50 euro	fissa di 50 euro
1°casa (da impresa)	2%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Altri casi	9%	50 euro	50 euro
* Sono considerate case di lusso (A/1 abitazioni di tipo signorile), (A/8 abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
È prevista una riduzione del 30% dell’onorario del notaio (che però viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto)

Attenzione:L’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze: le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito; sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

 

B) QUANDO IL SOGGETTO CHE VENDE È: Impresa: (costruttrice) o (che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avvenga "entro 4 anni" dall’ultimazione dei lavori
Base imponibile = Prezzo pattuito e dichiarato nell’atto (non dal valore catastale)
Tipo di acquisto	IVA	imposta di registro	imposta ipotecaria	imposta catastale
1°casa	4%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Altri casi	10%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro
Case di lusso	22%	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro	fissa di 200 euro

 

Attenzione: Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene (prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi)

 

 

Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo

Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

1. le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);

2. se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;

3. le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.

 

Attenzione: L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

 

Le agevolazioni per le commissioni immobiliari

• È possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

• La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.

• Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

 

 

Come si calcola il valore catastale degli immobili

 

Cosa è il valore catastale ?

Il valore catastale o valore fiscale di un immobile, rappresenta la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte, quali:

• Imposte di successione

• Imposte di donazione

• imposte di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze)

 

È inoltre in base al valore catastale che si applica il meccanismo della valutazione automatica e cioè il meccanismo che impedisce all’Ufficio del Registro il potere di procedere all’accertamento di valore qualora il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante in catasto.

 

 

 

 

Come si calcola il valore catastale?

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

 

Qui di seguito, per semplificare, troverete i moltiplicatori utilizzabili senza necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5% (già compresa nel valore)

 

Gruppo	Categorie catastali	Moltiplicatore
A (immobili a destinazione ordinaria)	Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/7 A/8	115,5
	Abitazioni secondarie (2°casa) o di Lusso	126
	Uffici A/10	63
B (immobili ad uso collettivo)		176,4
C (immobili commerciali e pertinenze)	Negozi C/1	42,84
	Altre categorie catastali	126
D (immobili a destinazione speciale)		63
E (immobili a destinazione particolare)		42,84
TERRENI non edificabili (agricoli e non)		112,50

 

Immobili non censiti

Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.

In questo caso è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988.

La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente.

Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

 

 

Il prezzo in atto Il sistema prezzo valore

 

SOMMARIO:

1. Il sistema prezzo-valore

2. I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore

3. Quando si applica il prezzo-valore

4. Riduzione degli onorari del notaio

5. Il prezzo della vendita

6. I vantaggi della norma

7. Obbligo dell’indicazione analitica delle modalità di pagamento

8. Obbligo di identificazione e segnalazione di operazioni sospette da parte dei notai.

 

1. Il sistema prezzo-valore

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

 

Oggi è possibile:

 

â–º INDICARE il prezzo reale pattuito

â–º PAGARE le imposte solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale "valutazione automatica”

 

 

A CHI SI APPLICA IL SISTEMA PREZZO-VALORE

• cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

• cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

 

 

 

2. I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore

Deve trattarsi di immobili:

• ad uso abitativo

• e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

 

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”.

 

3. Quando si applica il prezzo-valore

Oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, si applica anche in quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

 

4. Riduzione degli onorari del notaio

Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti

• tale riduzione è fissata nel 30%.

La riduzione viene applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, ma al complessivo compenso notarile.

 

 

 

 

 

La commerciabilità dei beni provenienti da donazioni

 

 

 

Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto:

 

dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario. (Ma solo qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti)

 

 

 

Innanzitutto si fa presente che:

 

• il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni

 

• se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di riduzione”, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione)

 

• i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. Pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla i “legittimari pretermessi” o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima “legittimari lesi” non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione.

 

 

 

L’azione di riduzione

 

La lesione susseguente a donazione, va proposta nei confronti del donatario.

 

Tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati, il legittimario, (solo se il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene (azione di restituzione).

 

• L’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni cominciando dall’ultima.

• Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.

• L’azione di restituzione può essere intrapresa dal “legittimario leso” o “pretermesso ” solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

 

 

 

 

 

 

 

Verifiche da effettuare prima di un acquisto e possibili rimedi

 

Se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:

 

 

 

A) IL DONANTE SIA ANCORA VIVENTE:

 

in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

 

1) che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;

 

2) che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;

 

3) che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

 

 

 

Possibili rimedi: Le varie soluzioni suggerite dalla prassi sono:

 

• Risoluzione della donazione per mutuo dissenso;

 

• Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione;

• Rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione (diversa dall’azione di riduzione che è per legge irrinunciabile).

 

 

 

Ma hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, (perché vi sono dubbi sulla loro legittimità). Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta.

 

 

 

B) IL DONANTE SIA DECEDUTO DA MENO DI 10 ANNI:

 

In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.

 

• Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante).

 

 

 

Possibili rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.563 c.c., (rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante).

 

 

 

C) IL DONANTE SIA DECEDUTO DA PIÙ DI 10 ANNI:

 

in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

 

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.

 

 

 

D) SIANO DECORSI PIÙ DI 20 ANNI DALLA DATA DELLA DONAZIONE:

 

A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

 

 

 

Conclusioni

 

Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.

 

 

 

SECONDO LA GIURISPRUDENZA IL SEMPLICE FATTO CHE UN BENE IMMOBILE PROVENGA DA DONAZIONE NON COMPORTA L’ESISTENZA, DI PER SÉ, DI UN PERICOLO EFFETTIVO E ATTUALE DI RIVENDICA:

 

PER CUI SI È RITENUTO INGIUSTIFICATO IL RIFIUTO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE A STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA, QUALORA IL MOTIVO FOSSE LA PROVENIENZA A TITOLO DI DONAZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DEL PRELIMINARE.

 

 

 

 

Le imposte sulle Donazioni e Successioni immobiliari

 

 

 

La Base Imponibile

 

La base imponibile per il calcolo delle IMPOSTE è costituito dal VALORE CATASTALE

 

 

 

Le Aliquote

 

Le aliquote da utilizzare per determinare l'imposta per le Successioni e Donazioni variano in funzione del RAPPORTO DI PARENTELA intercorrente tra il donante e il beneficiario.

 

 

 

BENEFICIARI	TIPOLOGIA IMMOBILE	IMPOSTA DI TRASCRIZIONE	IMPOSTA CATASTALE	IMPOSTA DONAZIONE O SUCCESSIONE
Coniuge   Parenti in linea diretta	1° Casa	200€	200€	Franchigia 1.000.000€ Oltre Franchigia 4%
	Altri immobili	2%	1%

 

 

Fratelli e sorelle	1° Casa	200€	200€	Franchigia 100.000€ Oltre Franchigia 6%
	Altri immobili	2%	1%

 

 

 

Parenti fino al 4° grado   Affini in linea diretta   Affini in linea collaterale fino al 3° grado	1° Casa	200€	200€	6,00%
	Altri immobili	2%	1%

 

 

 

Altri soggetti	1° Casa	200€	200€	6,00%
	Altri immobili	2%	1%

 

 

 

Soggetti portatori di Handicap grave (ai sensi della legge 5.2.1992 n° 104)	1° Casa	200€	200€	Franchigia 1.500.000€ Oltre Franchigia 4%
	Altri immobili	2%	1%

 

 

 

La Parentela

 

È il vincolo che unisce le persone che discendono dalla stessa persona o, come il codice civile afferma, dallo stesso stipite (art. 74 cod. civ.).

 

Ai fini della determinazione del vincolo si distinguono:

 

• La linea retta unisce le persone di cui l’una discende dall’altra (ad es. padre e figlio, nonno e nipote);

• La linea collaterale unisce le persone che, pur avendo un uno stipite comune, non discendono l’una dall’altra (ad es. fratelli, zio e nipote);

 

 

 

I gradi si contano calcolando le persone e togliendo lo stipite:

 

• Tra padre e figlio c’è parentela di primo grado;

• Tra fratelli c’è parentela di secondo grado ( figlio, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2 );

• Tra nonno e nipote c’è parentela di secondo grado ( nonno, padre, figlio = 3; 3 – 1 = 2 );

• Tra cugini c’è parentela di quarto grado e così via;

 

 

 

Le Affinità Parentali

 

E’ il vincolo che unisce un coniuge ed i parenti dell’altro coniuge. Sono affini, perciò, i cognati, il suocero e la nuora, ecc.. Per stabilire il grado di affinità si tiene conto del grado di parentela con cui l’affine è legato al coniuge; così suocera e nuore sono affini in primo grado; i cognati sono affini di secondo grado, ecc.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabella Gradi Parentela

 

 

 

PARENTELA VINCOLO TRA PERSONE CHE DISCENDONO DA UNO STESSO STIPITE		AFFINITÀ VINCOLO TRA UN CONIUGE E I PARENTI DELL'ALTRO CONIUGE
GRADO	RAPPORTO DI PARENTELA CON IL TITOLARE	GRADO	RAPPORTO DI AFFINITÀ
1° Grado	Padre e madre figlio o figlia	1° Grado	Suocero o suocera del titolare figlio o figlia del coniuge
2° Grado	Nonno o nonna nipote ( figlio del figlio o della figlia ) fratello o sorella	2° Grado	Nonno o nonna del coniuge nipote ( figlio del figlio del coniuge ) cognato o cognata
3° Grado	Bisnonno o bisnonna pronipote ( figlia o figlio del nipote ) nipote ( figlia o figlio del fratello o della sorella ) zio e zia ( fratello o sorella del padre o della madre )	3° Grado	Nisnonno o bisnonna del coniuge pronipote ( figlio del nipote del coniuge ) nipote ( figlio del cognato o della cognata ) zio o zia del coniuge
Tra marito e moglie non vi è rapporto di parentela o affinità ma una relazione detta di coniugio che implicitamente ammette la collaborazione familiare nell'impresa
I coniugi di tutti i parenti e gli affini del titolare rilevano, ai fini dell'iscrizione come familiari coadiuvanti ART/COM al pari del parente o affine cui sono coniugati, ma i loro familiari sono per il titolare degli estranei